房地产营销策划-2009青岛房地产市场调研情况报告

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1、青岛市市场调研情况总结为了全面了解青岛市房地产市场整体状况，我们一行三人调研小组于2009年11月5-8日先后走访了青岛市加洲国际广场（姊妹楼）烂尾工程、青岛市房地产交易中心、维多利亚广场（酒店式公寓），并了解了青岛市部分商铺、房产中介、住宅销售价格。现将调研情况做如下汇报：一、2009年青岛市房地产市场概况2009年以来青岛房地产市场快速复苏。从三月份开始，商品房和二手房成交量一路飙升。今年1-8月市内四区商品住房销售17141套，同比增长130%。价格也出现了每平米50元至100元的增长，最高增幅则达到1000元。1-8月份，市内四区商品住房平均价格同比上涨11.43%，每天

2、销售量达到72套；9月份每天销售70套。青岛市整体房价从8月的8414元增长到8573元，四区新开盘房价则更高。总体来讲，市南区销售价格是1万以上，从目前新销售楼盘来说最低均价是1.1万，半数在1.5万以上；市北区在9000元以上。二、加洲国际广场（烂尾楼）加洲国际广场（烂尾楼）座落在青岛市市北区新疆路4号，毗邻青岛港客运站和海逸景园住宅小区，可以俯瞰青岛港6号码头全景。该楼始建于1992年，于1996年封顶，并一直闲置至今，只有一层部分铺面租给小型贸易公司用作仓库。总建筑面积11.55万㎡，共40层。1-4层为毛坯房（无门窗），面积达到30000多㎡。4层以上楼层每层1600㎡

3、，外部包装了玻璃幕墙，内部没有装修。该楼土地使用年限为50年，至2046年6月30日止。通过与其物业主管吴经理4交谈了解到，自1996年闲置以来，几乎每周都有公司或个人前来询问情况，意向购买此楼，但由于价格一直未商定，加之投资方青岛港务局的未知原因，一直未能成交。由于目前市规划准备拆迁加洲国际广场对面以及周边建筑，所以周边也没有较大的建筑物；酒店、宾馆和建筑物房地产都不成规模。未来前景及投资风险1、香港投资方奥佳投资有限公司拖欠青岛港（集团）有限公司债务4.27亿元。2、发展商青岛加洲房地产开发有限公司仍有部分法律纠纷尚未执行完毕。3、由于青岛市政府城市规划，周边地区为高架公路和

4、地铁线路的必经之地，由于施工带来的交通不便，影响到该地区的经济发展。三、青岛典型酒店式公寓1、维多利亚广场于2008年封顶，地处市南区，青岛火车站正对面，地理位置十分优越。地上共28层，大部分作为酒店式公寓，户型面积为38-103㎡。目前销售率为75%，剩余4-7层、22层、26层部分楼层待售，售价1-7层1.8-1.9万元/㎡，22层、26层2.3-2.4万元/㎡，物业管理费为6元/㎡·月，取暖费30.4元/㎡。地下4层4为西餐厅、商务会所和地下车库。2、三度空间52平方米的客房年租金5万元左右，100多平方米客房年租金8万至10万元。三度空间一手房的购买价格约为每平方米800

5、0元，目前的二手房成交价格约为1.2万、1.3万元每平方米，有的回报率已达到10％以上。3、嘉煌•创异时代分三期开发建设，共27层。一期（15层以下）小户型居多，均价1万元/平方米。4、瑞纳康都位于市南区海门路，户型设置上以小户型为主，96㎡以下的户型占到了85.6%，平均价格在6.3万/㎡。四、青岛市住宅成交量和价格7555套9144套9367套7958套7986套8538套单位：套住宅成交量由商品住房和二手房组成商品住房销售量增加　今年1-8月市内四区（市南区、市北区、四方区、李沧区）商品住房销售17141套，同比增长130%；面积170.64万平方米，同比增长132%；金额

6、123.83亿元，同比增长154%。从各区情况来看，市内四区交易量相当，市南区成交量最大，达到4580套。此外，8月份商品住房销售2014套，同比增长近三倍。　　二手房今年持续火爆4与商品住房交易量稍有所回落不同的是，二手住房交易持续火爆，没有出现任何下降的趋势。今年1至8月，市内四区二手住房共成交登记22299套，同比增长113.29%；金额60.72亿元，同比增长137.25%。青岛各区房价行情（2009年10月）行政区平均售价同比上月市南区12,059元/㎡↑0.8%市北区8,770元/㎡↑0.7%四方区7,211元/㎡↑0.6%李沧区6,254元/㎡↑1.2%青岛部分新楼

7、盘房价一览表 [2009-11-6]新楼售价为已售新房平均价格，数据来源于青岛房地产交易中心排名楼盘名称行政区地理位置新房售价[元/㎡]1 青岛保时捷中心市南区东部东海西路 30,0002 凯悦中心市南区东部燕儿岛路 30,0003东海路9号市南区东部东海西路 28,2004海信·燕岛国际市南区东部澳门路 14,6005广业玺景园市北区芝泉路 10,6806海信都市阳光市北区延安三路 9,3307 嘉合新兴市北区山东路 9,3008国华大厦市南区东部闽江路 9,3009祥云花园市