住房抵押贷款证券化的法律问题研究论文

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1、住房抵押贷款证券化的法律问题研究论文内容提要住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种，在西方发达国家已取得显著的成就，在我国也已纳入了实施日程。本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的

2、说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境.freelent)：无须更改、终止原合同，原债权人把合同上的权利义务转让给新的债权人。但要求不属于法律所禁止转让的合同，根据合同转让与债务人发生关系的不同，由三种原则：自由主义原则(无须债务人同意，也不必通知债务人)，通知原则(债务人接到转让的通知后才对其发生效力)，债务人同意原则(必须经债务人同意转让才生效)；(3)部分参与，实际上就是担保贷款。在证券化中表现为表内融资的方式：SPV与资产债务人不建

3、立合同关系，发起人和原始债务人的基础合同继续有效，资产不必从发起人转移到SPV，SPV先向投资者发行抵押担保债券，然后将筹集到的资金转贷给发起人，其转贷金额等于资产组合价值。投资者向SPV的贷款和SPV向发起人的贷款都负有追索权，SPV偿还贷款的资金来源于资产组合产生的收入。这一资产转移方式在我国不存在法律上的障碍，但是部分参与不是真实销售，没有实现破产隔离，也没有实现表外融资，不是真正意义上的证券化。第二章国外资产证券化的法律监管及其对中国的启示第一节美国证券化的法律规定目前，住房抵押贷款证券化最大的市场在美国，美国住房抵押贷款证券占美国信用市场相当大的份额,

4、数额已经超过了美国国债。美国住房贷款证券化主要的特点是：（1）有专门的证券化机构，主要是FannieMae、GennieMae、FreddieMac。但是，其他机构如证券公司和商业银行同样可以从事证券化业务，上述专门机构没有特权。（2）几个主要的专业化机构成立之初具有政府背景或暗示（implication），目前除GennieMae承担较多政府职能外，FannieMae等已经私有化，但仍承担一定公共义务。（3）专门的证券化机构即使承担政府职能，除了享有很少的税收优惠外，和其他市场组织没有什么不同，必须自负盈亏。（4）FannieMae、GennieMae、Fre

5、ddieMac等也从事住房贷款及其担保业务。（5）市场规模庞大，种类繁多，有取代国债成为市场基准之势。在美国住房抵押贷款证券本身也因其安全性仅次于联邦政府债券而被称为“银边证券”。证券化最早出现在美国，其标志是1968年美国国会通过的住宅及城市发展法(HousingandUrbanDevelopment)，该法授予政府国民按揭协会(TheGovernmentNationalMortgageAssociation)有权购买及收集住房按揭贷款，并且有权出售由这些按揭贷款组合的股份给公众投资者。其实,之前已有另外两家政府投资机构开始从事按揭的证券化业务，一家是联邦国民

6、按揭协会(TheFederalNationalMortgageAssociation,即Fanniemae)，另一家是联邦住房贷款按揭公司(TheFederalHomeLoanMortgageCorporation)，从历史看，这两家机构就已经买卖过按揭贷款。1977年，美洲银行(BankofAmerica)作为第一家私营机构向公众投资者发行了由传统按揭组合支持的证券。1988年，美国通过公募和私募方式进行的证券化的交易额已经超过了4800亿美元。因此，可以说，美国的证券化运动是由政府首先发起，商业银行带头响应，投资银行积极参与，并且一出现就受到了投资者的欢迎。

7、美国于上个世纪90年代初期，又开始了商业房地产抵押贷款的证券化，进一步扩大了住房抵押贷款证券化的市场规模。在美国，由政府机构担保的抵押贷款证券总额要远远大于私人机构担保的抵押担保证券，这在美国完善发达的市场经济体制中是一个引人注目的现象。美国进行大规模住房抵押贷款证券化的一个直接动因是美国的“储贷危机”，亡羊补牢，是被动的。这对我国的住房抵押贷款来说，也是前车之鉴，从中可以得出两个教训，一是住房贷款由于期限很长，因此最好采取浮动利率，二是要通过创造住房贷款的二级市场（证券化市场）来解决其流动性、资金来源、资产负债期限错配等问题。住房抵押贷款证券化已经不再是美国货

8、了，它正在逐渐成为一种世