房屋被毁损失价格鉴定案例 - 安徽省物价局

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1、房屋被毁损失价格鉴定复核裁定案例省价格认证中心鉴定室一、案例背景介绍某县公安机关为办理一起涉嫌故意损坏公私财物罪案件，委托该县价格认证中心鉴定两间砖瓦房的损失价格。该标的于2006年3月建成，于2011年2月被完全推到全损。公安机关以涉嫌故意损坏公私财物罪办理案件。两间房屋为砖木简易结构，使用旧砖旧瓦建造，24墙体，泥浆砌筑，石灰砂浆粉刷，木门窗，土地面。房屋长7.7米，宽4.2米，檐高2.4米。该县价格认证中心接受委托后，采用成本法进行价格鉴定，测算过程为：房屋被毁损失=房屋重置价格×成新率=建筑面积×重置单价×成新率=32.34×300×87.7%=8509（元

2、）。以上数据和参数来源依据是：房屋重置价格300元/平方米是根据某市房地产管理局、物价局、国土资源局在2005年1月发布的《某县城市房屋重置价格表》砖木结构三等的房屋重置价格确定的；房屋建筑面积32.34平方米是根据房屋长7.7米×宽4.2米计算的；成新率87.7%是根据年限法测算：（总使用年限-已使用年限）/总使用年限×100%=（40年×12个月-59个月）/480个月。二、案例分析复核裁定人员在现场勘验和市场调查的基础上，认为某县价格认证中心价格鉴定的技术路线和测算过程存在不少问题，分析如下：1.测算思路错误。《安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》规定，毁坏财

3、产的损失是指涉案财产被毁坏，造成其原有使用功能的部分或者全部丧失，而引起的价值减损数额。毁坏财产造成损失价格鉴定。区别全损和部分损坏可修复两种情况进行价格鉴定，全损财产的损失数额按其被毁坏前的价值减去毁坏后的残值计算，刑事案件中毁坏财产损失的价格鉴定，如修复需更换全新零配件材料的，应按原来零配件材料的新旧程度扣除合理的折旧额。鉴于以上规定，该案例在测算损失中未考虑折旧和残值问题。2．确定的重置价格不客观。价格鉴定标的为砖木简易结构住房，使用旧砖旧瓦建造，泥浆砌筑，土地面，檐高2.4米，可见是不规范的房屋建筑物。某县价格认证中心直接按照2005年1月发布的《某县城市房

4、屋重置价格表》砖木结构三等的房屋重置价格确定价格鉴定标的重置价格，既没有进行个别因素差异调整，又没有进行时间因素差异调整，显然是错误的。3.成新率计算错误。价格鉴定标的只是简易结构住房，充其量只能按照总使用年限10年来确定成新率。三、复核裁定测算过程简要公式=房屋重置成本×成新率＋现场清理费用－残值-主材折旧1.房屋重置成本的确定因复核裁定标的为简易不规则建筑，复核裁定人员在当地没有搜集到类比重置价格信息，故采用预决算调整法测算该房屋重置成本。重置成本采用复原重置成本，即运用原来的相同材料（旧砖旧瓦）、建筑标准、格式及技术，以价格鉴定复核基准日的价格建造具有同等功能

5、的房屋所需的成本。房屋重置成本=定额直接费+材料价差+综合取费+利税。经工程造价师测算，复核裁定标的的重置价格为5964元。（《建筑工程造价表》略）。2.成新率的确定该房屋属于简易结构，已使用年限为59个月，参照《安徽省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》的有关规定，简易结构房屋使用年限为10年，确定成新率为50.8%。3.现场清理费用的确定根据现场工作量，经估算确定现场清理费用200元。4.残值的确定残值按照房屋重置价格的3%计算，为179元。5.折旧的确定因该房屋的重置成本采用复原重置成本，即运用原来的相同材料（旧砖旧瓦）计算工程造价，这样，已考虑主材折旧问题

6、，故不再另行计算。复核裁定值=5964×50.8%+200-179-0≈3051（元）