狮城物业中金国际广场投标书

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1、中金国际广场前期物业管理方案及实施文件目录51中金国际广场总体设想和管理模式1.1物业功能及服务分析51.1.1物业外部环境概述51.1.2物业情况概述61.1.3物业功能及服务需求分析71.2物业服务需求综述91.2.1功能分布的区域性91.2.2各功能区域既相对独立又互相关联91.3总体设想和管理模式101.3.1“区域管理、分级服务”总体设想101.3.2“区域管理、分级服务”管理模式122管理指标及措施132.1管理目标132.2分项管理指标及主要措施143管理方式和工作计划183.1管理方式183.1.1管理体系193.1.2管理服务流程203.2工作计划234组织架构

2、及人员配置、培训和管理264.1物业服务中心组织架构264.2人员配备284.2.1配备原则284.2.2岗位人员配置表294.2.3高素质高效率管理团队304.3员工培训324.3.1培训原则324.3.2培训内容324.3.3培训方式344.3.4培训的评估考核344.3.5培训计划344.4员工管理364.4.1聘用与考核364.4.2量化管理与规范运作374.4.3淘汰机制385制度和档案的建立与管理395.1制度的建立395.2档案管理运作415.2.1资料的收集415.2.2资料的整理、分类和归档425.2.3资料的归档管理435.2.4档案的使用445.2.5档案的

3、销毁446物业的早期介入486.1工作内容486.2机电设备设施和装饰装修早期介入的重点497物业的接管验收527.1接管验收的标准527.2接管验收的程序537.2.1明确接管职责537.2.2方法与程序547.2.3现场接管验收的主要项目和接管标准577.2.4资料的接管578物业的装修管理598.1二次装修的管理重点598.2装修范围控制598.3装修管理的要点598.4装修管理流程609房屋及公用设施维修养护629.1建筑本体及公用管理的重点分析和管理思路629.1.1物业特征629.1.2管理的重点629.2物业维修养护计划与标准639.2.1物业维修养护计划的编制依据

4、639.2.2物业维修养护计划的制定职责639.2.3制定物业维修养护计划的流程639.2.4物业维修养护计划的内容649.3建筑本体和公用设施养护流程699.3.1维护保养流程示意图699.3.2日常维修流程6910机电设备设施管理7010.1机电设备设施管理的整体思路7010.1.1设备档案管理7010.1.2编制管理计划7210.1.3设备运行管理7310.2消防系统的管理7710.2.1重点分析和管理思路7710.2.2日常巡视维护保养计划和标准7910.3电梯系统的管理8210.3.1重点分析和管理思路8210.3.2维保计划和维保标准8310.4暖通系统的管理8410

5、.4.1重点分析和管理思路8410.4.2维保计划标准8610.5供配电系统与发电机的管理8810.5.1重点分析和管理思路8810.5.2维保计划与标准8910.6照明系统的管理9110.6.1重点分析和管理思路9110.6.2维保计划与标准9210.7给排水系统的管理9210.7.1重点分析和管理思路9210.7.2维保计划与标准9310.8智能化系统的管理9310.8.1重点分析和管理思路9310.8.2运行维护计划和标准9510.9节能降耗10110.9.1重点分析和思路10110.9.2节能计划和实施10311安全、车辆、消防管理10511.1安全管理10511.1.1

6、安全管理的分析10511.1.2安全管理思路和要点10511.1.3岗位设置原则10711.1.4安全工作流程10811.1.5安全工作标准10811.2车辆管理11011.2.1停车库状况分析11011.2.2停车库的管理思路和要点11011.2.3停车场管理流程和标准11011.3消防管理11111.3.1消防管理的分析11111.3.2消防管理的思路和要点11111.3.3消防管理组织架构11311.3.4消防管理职责11311.3.5防火安全检查制度11512环境管理方案11612.1服务内容11612.2管理结构11612.3作业标准11712.3.1保洁类11712.

7、3.2绿化类养护要求和标准12012.3.3消杀类12513客户服务12613.1客户服务特点综合分析12613.2“服务热线”12613.3客户服务流程12713.3.1客户需求处理程序12713.3.2信息处理工作流程12813.3.3投诉处理流程12913.4延伸服务设计13013.4.1免费服务13013.4.2有偿服务13113.5客户服务规范13213.6客户服务人员的礼仪形象要求13214物业服务的应急处理预案13814.1应急预案分析13814.2应急预案制订要点