对我国房地产交易税收制度改革的建议

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1、★精品文档★对我国房地产交易税收制度改革的建议对我国房地产交易税收制度改革的建议一、现行房地产交易税收制度的简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取

2、租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。二、现行房地产交易税制存在的问题2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创14/14★精品文档★过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与年相比上涨了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一；各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房

3、地产业的发展。临近入世，现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：⒈税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。⒉税率偏高，税负沉重。商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税％、固定资产投资方向调节税％、印花税％，合计％；

4、二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加％，印花税％，合计％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。⒊2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创14/14★精品文档★税种交叉，重复征税。对于房

5、地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。⒋流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。⒌政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财

6、税字〔〕号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整（普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产）。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在以下两个方面：普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创14/14★精品文档★以福州市为例，根据财税字〔〕号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税

7、％、印花税％合计％，购买高档商品住宅税率为％，购买商品非住宅税率为％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。号文还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达一百倍以上，前者为印花税％，后者包括营业税及其附加％及印花税％，合计为％。若考虑所得税和土地增值税差距更大。因为转让普通住宅可以享受免征该两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。出租住宅与非住宅税负的差距财政部国家税务总局从今年起下调住宅出租的税负，营业税

8、、房产税税率合计从％下调为％，非住宅未作调整仍为％，两者相差达个百分点。后者是前者的倍。不同标的之间的税负差距太大，不利于整个房地产行业的协调发展。三、对房地产业几个主要税种的进一步探讨⒈房产税2016全新精品资料-全新公文范文-全程