正佳国际商业广场项目定位政策研究报告(上)

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1、目录页码[一].项目概况31.1.项目介绍31.2.研究目的4[二].市场分析52.1.番禺区宏观环境分析52.1.1.番禺撤市改区的影响预测52.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展情况分析62.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析71.4.番禺主要村镇发展情况82.2.房地产市场研究102.2.1.城市建设与规划发展102.2.2.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势112.2.3.番禺住宅市场142.4.广州及番禺公寓市场202.2.5.广州番禺两地写字楼市场262.2.6.商业市场322.2.7.番禺区市桥镇酒店市场352.2.8.番禺重点经济活动362.2.9.市

2、场总论37[三].项目区位分析393.1.项目区域分析393.1.1.项目区位图393.1.2.区域交通分析393.1.3.地铁三号线的影响403.2.居住环境分析403.3.商业环境分析423.3.1.商业网点分析423.3.2.区域人车流量分析453.3.4.区域消费结构493.4.商务环境分析503.5.区域未来发展分析5091冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上）[四].市场优劣势分析514.1.番禺住宅市场优劣势514.2.写字楼市场优劣势514.3.商业市场524.4.各类型物业市场优劣势比524.5.从市场的角度分析项目规划比例534.6.项目市场态势分析5

3、54.6.1.写字楼市场SWOT分析554.6.2.公寓市场SWOT分析564.6.3.商业及会所SWOT分析574.6.4.综合评述58[五].目标市场定位615.1.定位依据615.1.1.全局定位依据615.1.2.开发主题定位目的635.2.目标市场定位645.3.写字楼定位665.3.1.形象与功能定位665.3.2.写字楼定位依据665.3.3.“多元化商务港”的特色685.4.公寓定位715.4.1.功能与形象定位715.4.2.公寓定位依据725.5.目标客户定位725.5.1.目标客户群分析的依据和方法725.5.2.目标客户细分735.5.3.写字楼目标客户群

4、815.5.4.公寓目标客户定位825.6.价格定位865.6.1.售价测算865.6.2.低开高走定价策略895.6.3单元阶段销售策略9091冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上）[一].项目概况1.1.项目介绍鑫润花园是由冠迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区，位于广州市番禺区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。其相关经济技术指标如下：总用地面积：16775平方米总建筑面积：93500平方米一期小区占地：12708.2平方米；一期小区建筑面积：52690.4平方米二期主要经济技术指标数序号主要技术经济指标参数1项目二期总用地面积4,066.8平方米2

5、容积率7.48　3绿化率　4总建筑面积40,809.6平方米5地下室面积5735.9平方米91冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上）1.2.研究目的在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、销售策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供参考和指引。研究报告共分以下部分：第一部分是项目介绍及研究报告摘要；第二部分将是对市场的总体分析；第三部分是针对本项目的区位分析；第四部分是项目SWOT分析；第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；第六部分注重提出在市场定位下的规划

6、建筑建议；第七部分集中对项目的投资经济效益做测算；第八部分销售策略第九部分结论91冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（上）[二].市场分析2.1.番禺区宏观环境分析2.1.1.番禺撤市改区的影响预测根据2000年12月27日的《广州日报消息》消息，番禺新区将成为未来广州市的中心区。在城市建造方面根据现代化中心城市的标准，番禺新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等方面得到进一步改善，从新世纪开年起计算，大约用5年时间完成主要工作。在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近15%—20%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环

7、”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方面要求树立广州的意识，增强省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城市布局。番禺撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将使番禺与广州传统城区、珠江三角洲其他城市的联系更加密切，而且番禺新区的城市中心发展道路也将使该地区的商业更加繁荣，就业机会也将更多。因此，本政策对于番禺的未来发展无论在近期还是中、远期都是绝对的重大