金蒲花园项目投资可行性研究方案二12.28

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1、1项目背景及概括1.1城市社会经济状况及前景1.1.1城市基本概况合浦县位于广西壮族自治区沿海东部，东与广东省廉江市和广西博白县接壤，西与钦州相邻，南临北部湾，是进出北海口岸的门户和大通道。全县辖13个镇、3个乡，面积2380平方公里，人口93万多,根据最新统计报告，县城人口16.59万左右。1.1.2城市国民经济指标合浦历年的国民经济指标呈稳步上升的趋势（见表1-1）。由于合浦经济发展受到中国—东盟博览会和泛珠江三角洲经济圈等利好因素以及自身城市化进程的影响，预计合浦未来几年的经济发展会处于稳

2、步上升的区间通道。表1-12001～2004年合浦国民经济指标表项目单位2001年2002年2003年2004年总人口万91.9692.589793.091494.08GDP总量亿元51.8253.155155.827261.0135人均元5635575160136507固定资产投资总额总量亿元8.269.102310.469313.3119人均元89898511281419社会消费品零售总额总量亿元9.5610.2411.0913.90人均元1078110711951340城镇居民人均可支配收

3、入人均元4318466450376638城乡居民储蓄存款余额总量亿元28.2030.0233.0435.44人均元3024324835583776房地产业投资总额总量亿元1.2981.41021.68332.16资料来源：《广西统计年鉴》合浦在“十五”期间国内生产总值不断上升，城市发展稳定，为房地产的发展提供了良好的中观经济环境背景。381.1.3城市房地产投资情况近年来，合浦GDP、房地产投资均有较大增幅，房地产投资占GDP比重也有一定增幅（见图1-1）。根据行业经验，在成熟市场房地产占GDP

4、比重在8%～10%为合理区间，04年合浦房地产占GDP比重为3.5%，可以预见，在未来几年，在GDP合理增长的情况下，合浦房地产投资将有更大的增长空间。图1-1房地产投资与GDP情况图资料来源：《广西统计年鉴》2001～2004年，合浦房地产投资与固定资产投资增幅基本一致，房地产投资/固定资产投资比重增长相对平缓，但房地产投资/固定资产投资比重仍然偏低（见图1-2）。可以预见，未来几年，合浦固定资产投资的持续增长将有效带动房地产业的快速发展。图1-2房地产投资与固定资产投资情况图资料来源：《广西

5、统计年鉴》38由房地产投资分别与GDP和固定资产投资的比例可知，合浦房地产业的发展空间巨大，并可能在未来几年进入快速发展的阶段。1.1.4城市规划与发展格局根据2001年编制的<<合浦城市2000—2020总体规划>>，合浦县城将发展成为北海市工业发展的重要基地，发展以现代农业、海洋产业为基础，以现代加工业和旅游业为主导的滨海历史文化城市（见图1-3）。图1-3城市发展规划图382020年规划合浦县城人口达35万人，建成区3436公顷，人均用地98.17平方米。城市总的空间发展战略是：疏解旧城中

6、心区，优化老城功能，积极向东发展龙门江组团，向南发展寮尾组团，适度发展平头岭组团及城市东北面组团，控制城市向北向西发展。在城市总体规划图上，廉东大道和廉州大道成为城市发展的中心主干道，以行政、文化、商业和居住为主，也是城市的交通核心。合浦城市总体规划向东、东南拓展，随着行政中心和城市居民的东移，将为项目的发展提供良好的支持。1.2项目市场研究结论1.2.1住宅物业市场分析1)住宅物业发展概况合浦城区住宅以3、4层私人天地楼形式居多，部分新建建筑外形新颖，外立面统规，采用亮丽的涂料装饰，丰富街区的

7、视觉观感。城市商品房项目发展刚刚起步，处在粗放型开发阶段，总体上项目在内部配套和后期物业管理上尚有较大的提高空间。2)住宅物业市场预测①住宅物业价格预测目前合浦房地产属起步阶段，实际价格与预期价格会有一定误差，随着市场的逐步成熟，实际价格与预期价格将逐步趋于一致（见表1-2）。表1-2合浦五年均价定位表均价定位（单位：元/m2）时间2005年2006年2007年2008年2009年2010年合理价110012101331146416111772上限价20002280260029003200②住宅

8、物业需求面积预测根据GDP、社会消费品零售总额、人均居住面积三种因素与房地产住宅物业需求面积的关系分别推导，再进行加权平均求出2006～2010年合浦住宅物业需求面积（见表1-3）。38表1-32006～2010年合浦住宅物业需求面积（加权平均值）表单位：万平方米权重2006年2007年2008年2009年2010年合计GDP因素0.331.8230.8029.6428.6227.65148.3社会消费品零售总额因素0.320.2519.8319.4719.1219.3498.01人均居住面积因