昆明西城湖景小镇提案报告

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1、www.fdcsky.cn昆明西城湖景小镇提案报告目录一、市场调查研究----------------------------1（一）、房地产环境调查（二）、房地产供需概况二、项目定位---------------------------------4(一)、项目地块概况（二）、项目SWOT分析(三)、项目整体定位三、项目客源定位-----------------------------7（一）、别墅项目的客户定位（二）、多层住宅项目的客户定位四、开发总体策略-------------------------------------------11五

2、、营销推广策略-------------------------------------------12（一）、推案操作阶段及操作目的（二）、价格策略（三）、广告策略六、补充-----------------------------------------------------15www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、市场调查研究（一）、房地产环境调查1、晋宁县概况位置面积晋宁县位于滇池西南岸，东邻澄江，南连玉溪、江川，西与峨山、易门、安宁接壤，北同西山区、呈贡交界。境内东西宽66公里，南北长33公里，总面积1230.86平方公里

3、，山区、半山区面积占70.7%，坝区面积占29.3%。县城昆阳镇海拔1888米，北距昆明市50公里，南距玉溪市区32公里。行政区划全县辖昆阳、晋城、古城、宝峰4个镇和二街、中和、上蒜、六街、化乐、新街乡、双河及夕阳彝族乡8个乡，有4个居民委员会，129个村民委员会。 人口民族全县总人口26.58万人。农业人口、非农业人口分别占总人口数的80.7%和19.3%；境内居住着汉、彝、回、哈尼等民族。少数民族人口占总人口的9.76%。（二）、房地产供需概况1、房地产开发公司当地主要有下述几家房地产开发公司：昆明市晋宁县房地产开发总公司地址：云南省昆明市晋宁县

4、昆阳镇郑和路昆明市晋宁房地产开发有限公司地址：云南省昆明市晋宁县昆阳北大街www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn昆明富开天房地产开发有限公司地址：云南省昆明市晋宁县新街乡新街村云南晋康房地产开发有限公司地址：云南省昆明市晋宁县晋城镇兴贸大街2、市场概况西城苑——位于城北，紧邻老晋安公路，周围是大片农用地和村庄。属普通住宅项目中的多层物业。少部分工程已经完工可以看到外立面，但仍有大部分正在施工。没有看到售楼部，暂时无法得到更多情况。金实小区——位于城东，距城区主要街道步行只需10分钟的路程。周围还分布有银行、电信分公司、加油站及餐饮业。同

5、属普通住宅项目中的多层物业，大多数住宅已经入住，但还有三幢临街房屋的正在施工当中。一楼临街位置是商铺，小区内部是车库，正对主入口设有一个面积很小也非常简单的景观广场，在小广场旁还配有一些的公共健身设施，小区其他位置有部分公共绿地。产品类型和设计显得比较单一、陈旧，估计总开发量不超过1000套。据该小区的开发商昆明晋宁房屋开发公司内部人员介绍，该小区在建设施工的初期就已经预售完毕。均价约为1450元/㎡，是该地区档次较高、销售较好的一个楼盘，购买者多为当地居民。3、小结www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目前昆阳当地居民对多层物业的消费

6、势头较强，对别墅项目则相对较弱；主要消费群体为当地政府机关单位和当地经济效益较好的企业单位（例如：云磷集团）的职工和本地较为年青的人群。别墅项目大部分是被其他地区的外来人员购买，其中昆明人购买的比例近三成左右。在昆阳地区与本项目产生竞争的别墅楼盘主要有另外二个，都处于前期筹备阶段。其中有一个项目属于晋宁房屋开发公司。根据本项目的规划看来，就地理位置来看，从昆明到昆阳到范围内，会产生较大的竞争力的楼盘是“中产•高海别墅”，不过该项目主要是针对昆明市场的高端别墅项目，就项目定位和客户定位来分析，与本项目不属于同一个类别。二、项目定位(一).项目地块概况1

7、、整体印象整个地块目前可见部分呈西高东低走向的坡地，目前近200亩左右的土地为种植农作物的梯田。另外，地块中有二条高压电线、多条民用电线及灌溉水渠。2、四至西面坡度陡，向东则平缓，西面和北面临山，将大部分地区环绕其中；东面临水，距滇池的直线距离在2公里范围内；南面为部分村落民居；西南面紧临昆阳戒毒所，目前还不清楚该戒毒所是否属于项目规划内用地。3、项目周边的情况A、道路交通www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn：老晋安公路是目前唯一一条可到达本项目的道路。沿这条道路从昆阳往安宁方向驾车行驶需20分钟左右，才可到达项目地块位置。但该条道路

8、较为陈旧，路面已有一定程度损坏，同时来往经过的大部分车辆都是运送矿石的货运汽车，对环境和通行状况造成了很大影