钦州港区市场调查

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1、佳信·红林新都一、楼盘基本情况：l发展商：广西钦州佳信房地产开发有限公司l楼盘地址：钦州港中心广场l销售电话：3880068l占地面积：74亩（其中一期26亩,共计220户）l总建筑面积：10万㎡（其中商业面积5000㎡）l容积率：2.02l一期栋数：8栋l层数：6.5层l项目销售一、二期总户数：187户l一期建筑模式：销售一期：1栋为占天占地4.5层商住楼（共23户），3栋6.5层住宅（共62户）；销售二期：1栋为占天占地4.5层商住楼（共20户），3栋6.5层住宅（共82户）l动工时间：2004年11月底l开盘时间：2005年3月29日l交付时间：一期200

2、5年12月；二期:2006年7月l公摊率：约9％l自身配套设施：5000平米的商场，社区商业步行街，会所，中庭园艺。l周边环境：周边小学、中学、银行、医院、菜市、公园等配套设施齐全。l交通：项目周边城市规划路密集，形成网状分布；北京大道、滨海大道与金鼓大道及疏港大道分别相连，经金鼓大道可直达三娘湾、北海，经滨海大道可直达防城、东兴；到钦州市区的距离很近。项目整体效果12l该项目预计分两期进行开发，其中一期总共8栋，187户。分两期销售，一期销售首推1栋占天占地商住楼和3栋6.5层住宅共计84户；二期推出1栋占天占地商住楼和3栋6.5层住宅共计103户l项目开发（

3、26亩）一期户型配比户型结构面积（㎡）户数比例（%）二房二厅一卫81.564021三房二厅一卫98；98.826032三房二厅二卫108.822011楼中楼145；162.28；163.72；186.832413占天占地商住楼244.85～332.514323合计187100l12目前一期推出的户型有：2房、3房、楼中楼、占天占地等四种户型，主力户型为3房2厅一卫，二期于2005年5月18日开始接受预定，其户型与一期相近，其面积除楼中楼较大外，主力户型仍以98㎡的三房二厅一卫为主。二、价格体系一期住宅：l起步价：1200元/㎡l最高价：1300元/㎡l均价：12

4、50元/㎡l折扣：按揭9.8×9.8折，一次性9.7×9.8折（一期开盘期）l总价范围：9.78万元~22.5万元l主力总价：12.25万元/套占天占地商住楼：均价：1500元/㎡；总价36.7万元/套～49.8万元/套；折扣：按揭9.8×9.8折，一次性9.7×9.8折（一期开盘期）二期住宅均价：1350元/㎡。三、预收订金金额占天占地商住楼每户收取订金2万元，住宅每户收取订金1万元。四、佳信·红林新都交房标准交房构件构件标准备注建筑结构现浇钢筋混凝土砖混结构外墙采用高级外墙材料内墙水泥砂浆找平顶棚水泥砂浆找平地面水泥砂浆找平门入户高级防盗门，户内预留门洞窗采

5、用铝合金玻璃窗或优质塑钢玻璃窗厨卫地面水泥砂浆找平，墙面、天花水泥砂浆找平12阳台地面水泥砂浆找平，铁艺栏杆楼梯间铺设防滑高级地砖供水供电每户独立水、电表，供水管到位；电预埋暗线并安装好电视系统预留有线电视接口由业主向有关管理部门申请并缴纳相关费用后即可开通使用电话系统预留电话接口由业主向电信部门申请并缴纳相关费用后即可开通使用宽带系统预留宽带接口空调系统预留机位及管洞，统一排水消防系统小区按照消防部门要求设置安防系统小区实行封闭式管理，24小时保安巡逻；底层楼梯入口设防盗门和非可视对讲系统，每户设非可视对讲分机五、推广主题1）、投资概念该项目以投资客为主要打击

6、目标，制订出详细的投资收益方案，具体方案如下：房号户型面积（㎡）单价（折前）折扣总价首付（30％）月供（30年）月租7＃1305两房81.84129898×9810202231022395元700元7＃201三房97.88122898×9811543735437445元1100元2）、环境社区引入地中海文化概念，通过社区景观轴组团中庭绿化广场港区自然环境滨海风景区的设计思路，整个社区规划较为科学。123）、规模本项目号称钦州港区当前第一大盘。4）交通项目周边城市规划路密集，形成网状分布；经金鼓大道可直达三娘湾、北海。推广手法点评：该项目以规模、景观、区位优势等为

7、推广主题，取得一定的广告效应。但以投资为主题进行推广的手法就略显牵强，有违当地人首选投资商铺的心理，加上周边环境尚未形成，投资客会关心甚少。然而在当地仅有不足2万人口的区域内要销售如此大盘，确实需要投资客的参与。因此如何打动投资客的心理是港区内众多项目需要面对的问题。六、分析点评：（1）该项目位于龙门群岛与仙岛公园周边,紧邻规划中心港区政府办公区,距离主干道较远,属于比较理想的纯住宅区域；（2）该项目是目前港区内规模较大的房地产开发项目之一,在规模上有着先入为主的优势,较易吸引消费者的关注；（3）该项目在港区内率先提出“集居住、购物、办公于一体的大型地中海都市文

8、化社区”，引入地中海景观