公平交易有序发展房产评估收费呼唤规范

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1、公平交易有序发展房产评估收费呼唤规范　　房地产评估是买房卖房交易时的参考标准、是缴纳房产保险、房产税费、解决房产纠纷的依据，也是规范房地产信贷、防范信贷风险的第一道屏障，因而受到买卖双方的密切关注。近日，因某些房产评估机构受到乱收费的批评，引起了中国房地产估价师学会和建设部的关注。受中国房地产估价师学会委托，《建筑时报》记者因此专程来杭州调查评估收费情况，记者随同采访发现，杭州房产评估收费的确有点“头绪”混乱。说混乱，是因为目前杭州房产评估收费存在着4‰和2.5‰两个不同的标准，一些房产评估机构一方面受到乱收费的批评，一方面却有苦

2、说不出，其结果甚至会影响到杭州评估行业健康有序地发展。　　说杭州评估机构乱收费，是因为，1995年，市物价局下发第129号文件———《关于印发杭州市房地产中介服务收费标准（施行）的通知》，通知中规定，100万元以下（含100）执行4‰；而到了2000年3月13日，浙江省物价局下发84号文件———《关于印发（浙江省资产评估收费管理办法）的通知》，通知中规定，浙江省资产评估服务收费基准费率100万元以下（含100）执行2.5‰的收费标准；为房改房上市而进行的房地产价格评估，其房产评估收费按每件不超过200元收取；对企业转制过程中发生的

3、资产评估和用于抵押贷款的资产评估，其收费按不高于规定收费标准的50％计收。但目前，几乎所有的评估机构都仍在按4‰收费。　　据了解，国家计划委员会、建设部在1995年颁布971号文件———《关于房地产中介服务收费的通知》：房地产价格评估收费按5‰标准收取。从记者了解到的情况看，除浙江外，全国绝大部分城市，包括北京、上海等，都执行的是971号文件5‰的收费标准。值得注意的是：在国家全面从严地进行了中介机构的收费清理整顿后，971号文件被明确认定为继续有效。　　浙江恒基评估总经理蒋文军说：“全国大多数省市都在执行经过清理确认继续有效的9

4、71号文件规定的房产价格评估收费标准，即100万元以下（含100万）累进计费率为5‰的标准，而浙江省制定的2.5‰明显低于全国水平的50％，其中房改房评估每件不超过200元、企业改制和抵押评估再减半收费的标准，低于全国水平的75％以上。这样低标准的收费，不要说赢利，连保本也困难，生存都不现实，还提什么发展？”　　在评估收费标准中，关于房改房收费问题是差距最大的一块，省物价局规定房改房每件不超过200元，而杭州一般评估机构还是按每平方米4‰在收取，即便打个折扣只收3‰，一套30万元的房子，费用也要相差700元，对此，永正评估董事长赵

5、志菲说：“为房改房上市而进行的房地产价格评估，按每件200元收取，这个收费标准太不合理。按建设部的《房地产估价规范》规定每件房地产价格评估必须派估价师上门踏勘、测算、初审、复核、出报告这一系列程序所花费的工本来说，显然是收不抵支的。”　　据公式测算，一个一般规模公司（专业评估人员8人，行政人员4人）月估价100套房屋的评估情况是：按2.5‰计（平均25万元／套），收入62500元，月总成本77610元；按4‰计（平均25万元／套），收入100000元，月总成本83610元。可以看出，按4‰收取费用计算获取的是微薄的利润，而按2．5

6、‰的收取费用计算则产生了负数。　　看来评估机构也有自己的苦衷。　　记者就此事向省物价局有关人员作了咨询，他们的回答是：国家计委、建设部出台的是最高标准，各地区可以根据实际情况颁布自己的标准。的确，971号文件第八条也规定了：“各地区、各部门和房地产终结机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。”但地方收费标准的出台是否也应该参照行业主管部门的标准，听取一些实际操作者的意见。当记者问及当时是否进行市场供求、价格、企业成本、社会平均成本等方面的调查情况，是否听取了直接利益关系各方的意见和建议等问题时，记者

7、没有得到答案。　　971号文件还同时规定，“对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％”。也就是说经济发达地区收费标准可稍高一些。浙江虽不属于经济特区，但却是一个经济大省，房地产市场较为活跃。一个经济相对发达的地区制定价格时为何在全国绝大多数省市执行国家指导价格5‰的情况下，却要打5折呢？　　在此要提出的一个问题是：计划时期的政策，市场经济是否还能继续沿用？通过采访，记者了解到，2.5‰和200元的规定，是在鼓励房改房上市，激活二手房交易、启动房地产市场、加快企业改制的背景下出台的。当时评估机构还没有

8、改制，评估还属于房管局的一个部门，属计划经济范畴。而2001年，杭州市第一家评估机构“永正评估”改制成功，到现在为止，杭州已有了十多家市场化操作的评估机构，再沿用计划经济时的政策，恐怕已不合适。　　那么，究竟什么样的收费标准才是合理的收费标准呢？归