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1、中国成为全球零售业的新高地2011.O3中国成为全球零售业的新高地吴晓中国消费者如今开始追求更为多元化的购物体验,统计数据亦显示,中国消费者的消费模式在1995年时超过50%都集中于食品消费,而这一比重到2008年已减少至38%.在过去的2O年中我们看到各类全球零售商陆续进入中国,零售商不再将其业务范围局限于东部沿海城市,而是开始逐步向内陆及西部城市扩张.全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕近日发布了全球商业地产市场观察,根据此项研究分析,未来全球商业地产市场高点将在中国.实际上,中国城市正吸引着越来越多的国际零售商,并同现有的全球零售业中心争夺最具吸引力的零售业目的地,这在早些时候世邦魏理仕
2、发布的2010年《零售业全球化进程》报告中亦有反映:通过对全球69个国家294家全球最主要的零售商进行调查,中国有三个城市位居十大零售城市之列:分别为香港(排名第五),北京(排名第六)和上海(排名第八).这些城市的人选在很大程度上是由于它们对奢侈品和服装/鞋类行业的吸引力.对此,世邦魏理仕中国区研究部资深董事及部门负责人马雪明评论说:"中国消费者不断增长的消费能力同时还推动了国内零售业的快速发展,并触发了消费模式的一种改变."全球商业市场观察目前全球经济复苏势头开始加快,预计2010年几乎所有市场都将出现正增长.不过,增长步伐并不一致.亚太地区的新兴市场增长最为强劲,成为领头羊,紧随其后的是拉
3、美地区.北美和西欧地区的经济复苏相对更为脆弱,且落后于其他地区.消费者信心好转在就业前景看好的带动下,全球消费者信心好转,使得众多成熟市场的商业增长好于此前预期.不过,鉴于目前失业率仍然居高不下,并且未来一至两年内可能仍将如此,消费者信心要恢复至长期增长水平尚有一定的距离.因此,目前消费者仍保持谨慎的消费态度.不过,亚洲地区,尤其是中国的情况例外.亚洲地区的消费者似乎正在以前所未有的水平花费其新获得的财富.零售商表现更为活跃零售商寻求开设的店面数量日益增加.不过与此同时,零售商仍持审慎态度.其扩张主要关注于已进入的市场.租户继续关注于主要城市的最佳地段,从而加剧了最佳地段与其他地区市场之间的两
4、极化现象.众多优质地区商业空间的空置率较低,而很多次级地区的商业空间空置率仍然处于历史高位.优质空间的租金保持平稳受租户需求强劲的影响,优质空间的租金保持平稳,上述三大地区的部分城市的商业空间租金出现了强劲的同比增长势头.相反,次级地区的商业空间租金继续下跌.亚洲区商业市场概况2010年第三季度,众多亚洲经济体继瓣2011.03续增长,这是因为这些经济体的政府刺激计划带动了其商业支出和国内需求,从而有效地抵消了对美国和欧元区净出口下降的不利局面.日本继续表现不佳.在此期间,日本政府被迫实施了量化宽松货币政策,并将基本隔夜拆借利率降至实际为零的水平,以便抑制日元升值带来的不利影响.与此同时,资产
5、价格以亚洲货币的不断走强促使该地区其他国家的政府实施融通性货币政策,以便在不阻碍其经济复苏的前提下重新保持经济增长的平衡.对亚洲地区经济的近期发展前景,经济学家仍然一致看好.2010年1O月,国际货币基金组织预计2010年亚洲的增长率约为7.9%,2011年将为6.7%.是全球所有地区中增长最快的.不过,预计2010年底以及2011年亚洲地区的经济增长将开始放缓,其主要原因是该地区的各个经济体在面临需求压力时将会采取不同的紧缩货币政策所致.亚洲地区经济回升也使其商业市场受益,第三季度商业市场继续保持坚挺,其有利的增长因素包括消费者信心不断增长,就业市场好转以及入境游客教量增加等.中国台湾,中国
6、香港和中国大陆地区的零售额同比增长24.3%,日本的零售额同比增长为4.3%.与此相反,新加坡尽管入境游客数创下历史新高.但其零售额并未得到提升,2010年8月份同比下挫1.2%,六个月来持续走低.不过,这主要是由于汽车销量下降所致,如果排除该因素,新加坡零售额同比增幅仍达6.2%.亚洲地区成熟市场和新兴市场的商业物业继续表现各异.第三季度,该地区众多城市优质商业物业的平均租金保持平稳,部分城市微幅上扬,其中表现最好的是上海,北京,广州,东京,台北和香港,平均租金涨幅从0.5%(东京)到4%(台北)之间不等.相反,新加坡和马尼拉商业物业市场继续从以往的低迷状态中缓慢复苏.部分购物中心迫于空置率
7、压力小幅降低了其租金.尽管亚洲地区商业物业的租金表现各异,但由主要国际奢侈品牌占据上风的优质商业地区仍然具有很大的竞争力.在中国和印度的众多城市,由于大量新增商业空间供应即将进入市场所导致的风险依然很高.不过,在未来的几个季度,在入境游客增长以及消费者购买力不断走强的带动下,预计市场对商业物业的需求将逐步好转.美洲零售物业市场2010年商业市场重新趋于稳定.在上半年消费开支激增后,商业活动有所放缓
