oneprime购物中心发展定位

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1、OnePrime购物中心发展定位第3章OnePrime购物中心定位分析3.1OnePrime购物中心介绍3.1.1项目概况OnePrime广场的投资方是AmAlpha德国房地产基金，这是该基金在中国投资的商业办公综合项目。在投资OnePrime之前，AmAlpha在中国已经投资了数家购物中心。目前投资的OnePrime广场地处上海市虹口区四川北路中段，初步定位是集高级写字楼与精品商场于一体的综合项目。OnePrime广场分为南北两块。北块的北侧系1幢28层住宅和1幢32层高层住宅，沿四川北路和规划道路一侧是一排2-3层的商

2、业用房。南块是1幢32层的超高层商务中心，其裙房部分为4层的建筑面积3.2万M2的OnePrime购物中心。表3.1OnePrime广场的基本信息大楼与建设中的地铁10号线直接连通，地铁3、4号线距本项目约300米。在四川北路、武进路口有大型露天广场。附近银行、大型购物商场、酒店、娱乐场所一应俱全。在四川北路、武进路口大型露天广场南北两侧的商场规划以天桥跨道路相连，形成一空中走廊。商务中心和街角休息广场设计宏大气派，采用幕墙、飘板等现代设计手法来体现商务办公的前瞻性。拥有国际化全方位的物业及资产管理服务。OnePrime购

3、物中心分为地下两层和地上三层，根据初步设想有超过150家国内外著名品牌进驻，全方位满足各类消费人群需要，集高档名牌服饰、商务休闲餐饮、各种配套服务于一体的精品型购物中心：地下一层精品生活，着重关注高品质生活形态，主营品味餐饮及生活用品概念店；地上一层奢华经典，汇聚时装、珠宝、手包等国际一、二线知名时尚品牌；地上二层精致品味，主营餐饮小食，兼具小型时尚精品店及生活服务类商铺，主打独具创新设计师风格的时尚女装，以及知名美肤化妆品牌；地上三层随性潮流，汇集国内外知名休闲品牌、潮流女鞋品牌集结于一地。OnePrime购物中心将借助

4、区域商业现有的规模优势，依靠新颖的商业定位，广泛的品牌选择、舒适的购物环境，以及丰富的国际购物中心管理经验、专业且无微不至的服务模式，在繁华闹市中为顾客提供悠闲雅致的生活空间，推动并直接受惠于商圈未来的共同发展繁荣，彰显其摧璨的时尚魅力。3.1.2区位及交通周边配套OnePrime广场地处四川北路核心地段，周围有多条地铁、公交线路林立，身边的众多商圈有完美成熟的商务氛围，四通八达的交通网络和领秀全城的景观，周围配套设施齐全，有大量商场、酒店、银行、餐饮、超市等等配套设施，其优越的商业配套为办公于此的企业精英们提供方便丰富的

5、日常商务、生活服务。表3.3OnePrime广场周边情况四川北路，是上海三大市级商业街之一，也是上海北区最大的商业街。OnePrime广场恰位于四川北路的“金腰带”处，东部是四川北路绿地，项目与轨道交通10号线四川北路站相连，并且临近深阳路历史风貌街、山阴路历史文化保护区、多伦路文化名人街，赋予区域人文特色与文化底蕴，具有地段、历史、教育、景观等多个得天独厚的优势，同时北外滩规划、四川北路改造都将提升项目的价值。根据四川北路的功能定位，同时借助四川北路4.25万平米大型绿地所营造的休闲购物环境，将留住更多的消费人群，One

6、Prime广场建成后将成为四川北路的新地标。3.1.3集团母公司简介AMalpha(新加坡)是OnePrime广场的全资投资人。集团总部设于德国的慕尼黑，从事国际房地产投资业务，并提供专业化的投资咨询及资产管理服务。AMalpha集团利用以德国为首的强大国际资金优势，成功地在欧洲及亚太区域收购并持有包括办公楼，商场及综合商业项目的房地产投资组合。AMalpha(新加坡)为资本雄厚的德国豪门家族管理房地产直接投资，投资理念着眼于在各区域市场的中长期投资回报。凭借AMalpha集团强大的资金优势及丰富的国际经验，OnePrim

7、e广场定将成为其在上海房地产市场发展的又一卓越里程碑。3.1.4公司在投资购物中心中存在的问题AmAlpha投资过的多家购物中心与国内现有购物中心类似，在定位上也存在一些问题，主要表现为：首先，盲目追求短期效益。定位战略所围绕的核心是拉高租金，在早期的运营中收益比较容易得到保障，但经过一段时间运营以后会面临撤场多的问题。拉高租金对购物中心长期的可持续发展是不利的，片面追求高租金，追求短期利益，是急功近利心态的表现；在购物中心行业发展初期的时候，这种模式是可以理解的，但随着购物中心在城市综合体当中权重不断加强，要重新考量可持

8、续性的发展和差异化发展。其次，根据开发商或政府要求人为拔高定位。这完全忽视了周围商圈的配套和周边人群实际消费能力，大量引进奢侈品和高端品牌，导致定位出现偏差，造成租户生意冷落，购物中心运营艰难的局面，最后不得不进行大面积调整。一方面影响广场在消费者心目中的声誉，另一方面也影响与品牌商的合作关系；针对这种