土地增值税220号文件土地增值税清算例题

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1、例题新站区一房地产公司发生以下业务：一、2008年1月购地9.9万平方米土地，合同约定3月份由政府交付土地（土地税5元/平方）。但4月份才正式办理土地使用证，土地证面积10平方米、共支付地价16500万元，契税495万元。1、问：从何时交土地使用税：2008年4月起征收（财税[2006]186号）应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税2、哪个月申报，申报多少土地税？4月份申报，110，000*5/12*3＝138万元土地税以年计算，分半年计交，上半年交3个月的税，以

2、土地证面积计算土地税二、房开公司4月30日就住宅小区事项办妥立项、规划、施工等行政审批，5月1日举行开工仪式。分二期开发，一期占地60%，一期规划建筑面积12万，二期规划建筑面积10万平方米，一期可售建筑面积10万平方米，二期可售面积8万平方米。9月5日取得一期及二期的预售证。和被拆迁人达成协议，折一还一，由公司的另一小区等面积安置，互不支付补价，9月15日前安置完毕，安置运迁用房市场价2000万元，成本价1500万元。一期物管场所建筑面积0.3万平方，整个小区管理用，全体业主所有。1、房地产公司在何时到主管税务机关备案？备案内容及材料是什么？A5月1

3、日开工前应到主管税务机关（可能是国税局），就成本对象进行合理确定问题，到主管税务机关备案。如1号楼、2号楼功能相似、售价相近，可以将1、2号楼作为一个成本对象开开发前确认并备案。开工前要到主管地税局确定是否分别核算项目内的普通人迹住宅和非普通住宅增值额，并备案。B5月30日前到主管地税机关，填写《开发项目备案表》，主管地税应填写《土地增值税源档案表》建档管理，开发过程中，以后每月到主管地税局报送完工进度。C9月5日取得预售证后，要及时到地税局办理出售进度备案（已售面积/可售面积），税务局按季报送《土地增值税税源档案表》2、土地增值税清算工作对共同成本―

4、―土地成本的分摊率如何计算：按《条例实施细则》规定的办法土地成本的分摊率＝60%（一期占地60%）按皖地税[2007]39号及皖地税函[2007]311号文件。按建筑面积确定的土地成本分摊率＝一期可售面积10万/(一期可售建筑面积10万+二期规划建筑面积8万平方米)＝10/18＝55%3、企业所得税[2009]31号文件规定土地成本分摊率＝60%注：第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：　　(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意3、9月8日一期开盘，当天销售火爆。平均售价5500元/平方（2009

5、年3月10日合房[2009]39号文件，经市政府批准，市房地产管理局发布合肥市享受优惠政策普通住房价格标准，本案所在地单位标准价3500元/平方），一周内通过签订《商品房预售合同》共销售4共49，500万元，销售面积9万平方米（合同规定一次性现金收款，2009年10月1-30日交房）。二期预收定金100万元。A问，是否达到应清算条件？要不要清算？已售面积/可售面积＝90%，达到应清算条件。要不要清算，先由企业在满足条件（已售85%）之日起30日内申报。B清算前评估要求由哪个部门评估？由税源管理部门及其税收管理员进行评估C是否进行清算由谁批准？由分管局长

6、批准D分管局长确定暂不通知清算的，如何做好管理？暂不通知清算的，每年做好评估，待确定清算时间后及时通知纳税人清算。E确定清算的办理什么手续？主管税务机关下达《清算通知》，纳税人收到清算通知之日起90日内办理清算手续F清算资料有哪些？纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的

7、地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件G强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万

8、元以下的罚款。H10月申报1、土地税110，000*5元/平方*6个月＝330万（已预售未过户