中融国际信托有限公司_55325

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1、中融国际信托有限公司中融-【琴海苑股权投资】项目尽职调查报告经办业务部门：【产业金融】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日目录一、项目背景5（一）项目基本情况5（二）项目进度安排6（三）项目资金需求6二、信托

2、方案7（一）信托产品基本要素7（二）交易结构81、交易流程说明83、关于北阪河谷基金93、信托资金的退出方式94、风险控制措施105、监管措施10三、交易对手情况调查11（一）项目相关方股权结构图11（二）项目公司实际控制人11（三）项目公司12（四）项目公司控股股东22（五）集团公司整体情况分析集团公司整体情况分析24（六）上海黑鹰48（七）上海绿洲花园置业有限公司50（八）辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司68四、标的项目70（一）项目基本情况711、项目现状712、项目拆迁历史及项目拆迁、征收政策723、控规指标734、开发计划74（二）项目市场情况751、宏观经济概况

3、752、当地总体房地产市场793、项目市场情况87（三）项目分析941、总投资预测942、已投入资金的合理性953、资金需求合理性分析964、项目资金来源与运用预测表965、银行贷款安排1026、销售预测1027、项目损益预测1068、敏感性分析及盈亏平衡点107（四）本项目综合评价108五、还款来源109六、风险控制措施分析110（一）结构化设计110（二）保证担保人担保能力分析110（三）土地抵押担保能力分析111七、本信托计划风险评估111八、结论及建议112一、项目背景（一）项目基本情况本项目的交易对手为上海金心置业有限公司（下称“金心置业”），该公司是一家外商独资的

4、房地产开发有限公司，由原上海琴海置业有限公司在2009年更名而来。实际控制人为香港上市公司“上置集团有限公司”（下称“上置集团”）。公司注册资本为人民币7亿元，投资总额12.3亿元。金心置业为琴海苑项目（下称“本项目”）的开发建设主体。本项目基地位于上海市黄浦区大兴街以东，中华路、黄家阙路以南，迎勋路以西，陆家浜路以北（地籍编号为：717、718、719号），总占地面积为37129平方米。整个基地以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块面积约13455平方米，北块面积约23674平方米。金心置业于2003年签署本项目的《土地使用权出让合同》；根据该合同规定，金心置业应当自行负责

5、项目拆迁，并在拆迁完成后取得项目土地使用权。该项目共需实施旧区改造涉及居住房屋2099证、居民2242户，企业单位42家。截止目前，金心置业已自行在基地内动迁了40%的居民。因筹备上海世博会，本项目拆迁工作于2007年暂停。现上海市黄浦区政府拟推进本项目，采取以政府为征收主体的形式对本项目地上房屋进行征收；该阶段房屋征收工作拟拆除房屋总建筑面积约41049平方米，其中居民居住建筑面积为26819平方米，个体户房屋建筑面积为1260平方米、企业单位用房建筑面积为12970平方米。为推进前述征收工作，目前金心置业已初步与黄浦区政府确定了拆迁合作协议草案，由金心置业采取支付征收动迁

6、款项的方式与政府进行合作；该等草案中约定如果第一轮征询（有关征收程序具体见第四部分）未生效，则首期支付的房源保证金予以退还，该合作协议将于2013年10月底签署；此外，目前金心置业正在与政府协商对金融机构融资的增信方案，洽谈中的政府增信措施包括：如果发生第二轮征询未生效、在约定期限到来时征收搬迁未完成等情形，政府将会分期退回金心置业已付的前期拆迁成本和对应资金成本（一般为1年期贷款利息），或者是由政府下属的国有企业以约定价格收购金心置业股权等，以实现金融机构资金的安全退出；该等协议将在银团放款、第二轮征询开始之前达成。（一）项目进度安排预计该项目从2013年10月启动第二阶段

7、房屋征收工作，并计划于2013年下半年与黄浦区建交委签订旧区改造合作协议；正常情况下2014年底前完成房屋征收二次征询，签约率达85%（即征询协议生效，旧区改造贷款放款）；2015年底完成房屋征收与场地平整工作、办理土地证。预计土地前期工程周期约为2年，其中旧改贷放款后1年内完成土地前期工作。2016年1月启动土地二级开发建设，预计于2018年10月竣工，建设周期约2.8年（34个月）。（二）项目资金需求该项目属于土地一二级联动开发，资金需求量较大。由于前期无法产生销售收入，所需资金全部依靠股东自投以及