美国政府的公共政策对次贷危机爆发的影响及启示

《美国政府的公共政策对次贷危机爆发的影响及启示 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、美国政府的公共政策对次贷危机爆发的影响及启示摘要：本文分析美国政府的公共政策对次贷危机爆发的影响，具体主要涉及各项住房政策推动房地产泡沫膨胀及对政府“赞助”的房地产金融企业监管不当的问题，探讨我国应从中吸取的经验教训。　　关键词：次贷危机；公共政策；影响；启示　　　　2008年下半年以来，美国次贷危机骤然升级为金融危机乃至经济危机，人们在期待各国政府的多种“救市”措施早日奏效的同时，也难免要反思此次危机的起因。这场危机的爆发不仅是金融衍生产品过度发展和金融机构的风险防范不力造成的，也与美国政府的公共政策密切相关。　　　　一、提高住宅自有率的公共政策与房地产泡沫的膨胀　

2、　　　美国各级政府的一个重要公共政策目标是努力提高“住宅自有率”，让更多的公众买得起房。这一指标从二战期间的不到45％一度持续上升到1980年的65.6％，但之后则开始回落，80年代中期起在64％左右徘徊十年之久。因此，政府接连推出更为优惠的住房政策，且越来越明显地向低收入家庭和少数种族倾斜。以下将具体阐释两类提高住宅自有率的公共政策，并分析其对房地产泡沫的推动作用。　　　　(一)鼓励房地产抵押贷款的政策。首先，依据美国《1986年税收改革法案》，纳税人用于购买第一套和第二套住房的贷款利息支出可在个人所得税的应税所得中扣除。虽然《1987年税法修正案》规定可获得利息扣

3、除的各类房贷总额最高不超过100万美元，但这一税收优惠仍显著减轻了纳税人贷款购房的利息成本，可直接促进住房抵押贷款的增加。同时，由于用于购买汽车等其他耐用品的消费信贷利息均不在税收扣除范围之内，金融机构就不断开拓新的与房产产权挂钩的信贷产品。如，再融资，让消费者既减轻税收负担，又能获得更多的信贷额度扩大其他消费支出。事实上，各类房地产信贷已成为消费信贷的替代品，因此其规模进一步扩大。其次，美国政府通过住房与城市发展部(以下简称HUD)下属的联邦住房局(以下简称FHA)向第一次购房的中低收入家庭提供购房抵押贷款违约保险。一般而言，在美国申请住房抵押贷款需要支付20％的首

4、付款，但一些低收入的购房者不仅付不起这20％的首付款，由于信用评级过低，也不能购买私人保险公司提供的住房抵押贷款违约保险，他们就可以申请FHA保险。FHA的住宅抵押贷款违约保险对借款人的收入水平没有要求，首期付款比例最低可以低到3％。虽然申请FHA保险的购房者要支付较高的保险费，但保险费可计人房贷总额中获得融资，而获得住宅抵押贷款的机会则大大增加。再次，美国还通过政府赞助企业来提高住宅抵押贷款市场的流动性。房地美(联邦国民抵押贷款协会)和房利美(联邦住宅抵押贷款公司)就是最重要的两家政府赞助企业。它们先从商业银行(或互助储蓄机构)购买住房抵押贷款，对这些贷款提供担保，

5、然后打包生成住房抵押贷款债券再出售给国内外的投资者。由于商业银行能够很快将住宅抵押贷款兑现从而获得资金进行更多的贷款，抵押贷款的利率会有所降低，购房者就有更多的机会获得贷款购买住房。2001年以来，美国政府要求“两房”购买的住宅贷款中向中低收入家庭发放的比例不低于50％。　　　　(二)鼓励买房自住的政策。除直接鼓励住宅抵押贷款的政策外，美国政府还有多项税收政策鼓励公众买房自住而不是租房。根据1997年调整的税法，纳税人自住的第一套住宅在过去5年中居住满2年的，其转让资本利得可获得25万美元的免税。此外，纳税人就自有住宅缴纳的地方财产税也可在联邦个人所得税税前扣除。资料

6、显示，房地产税收优惠是美国最重要的税收支出项目，2008年达1450亿美元。　　美国政府以上两方面公共政策造成公众更多地买房自住而不是租房。在房地产市场的供给弹性相对较低的情况下，房地产市场的价格将被推高。鼓励住宅抵押贷款的政策，由于使大量低收入家庭超过本身的还款能力贷款购买住宅，进一步地促进房地产市场泡沫的膨胀和房地产信贷市场风险的累积。因此，尽管可以说美国次贷危机爆发的直接诱因是美联储持续调高利率及金融机构对风险疏于防范，政府长期宽松的住房政策的影响也是不能忽视的。当然，其他一些发达国家也实行了鼓励公众购买住宅的政策。如，加拿大、法国和德国采取措施鼓励家庭储蓄以支

7、付住宅贷款的首期付款；澳大利亚对首次购房者给予一次性或分期的补贴；法国、瑞典和英国对新建住宅给予财产税的减免；荷兰、瑞典、意大利、芬兰、西班牙等国也允许住宅抵押贷款利息在个人所得税前扣除。但美国独有的“两房”的运作和FHA保险支持中低收入者购房的力度和风险都超过其他措施，美国的住宅抵押贷款利息扣除等税收政策也使购房更明显地比租房有利，这是房地产泡沫在美国首先破灭和次贷危机在美国爆发的重要原因。　　　　二、政府监管失当与“两房”危机　　　　“两房”的资产占住房抵押贷款市场份额的40％以上，其运营对美国住宅自有率提高的作用举足轻重。但美国政府一直没有解决