万科公司和亿城股份公司案例

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1、万科公司和亿城股份公司案例4.1万科公司案例研究4.1.1万科公司简介及公司发展战略公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2010年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市

2、经济圈为重点的46个城市。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造

3、能充分发挥员工才干的工作氛围。2010年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2010年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。公司致力于不断提升产品品质。至2009年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是

4、行业内第一家被认定的高新技术企业。2010年实现工业化开工面积达106万平方米。4.1.2万科公司自由现金流预测为了预测公司自由现金流量，通常的做法是先找出某个价值驱动因素（例如营业收入，净利润等），然后测算自由现金流公式中各个组成部分（息税前利润，折旧，资本性支出，营运资本增加量）与价值驱动因素的比例关系，再估计价值驱动因素的增长率，得到预测的各组成部分的数量，进而得到公司的自由现金流。对于一家典型的房地产公司来说，其营业收入是最重要的价值驱动因素，因此，本文在预测公司自由现金流时，把公司营业收入作为价值驱动因素，找出自由现金流组成部分与其比例关系，然后预测营业收入的增长率，从

5、而预测自由现金流。4.1.2.1万科公司营业收入预测根据过去历史数据，可以得到过去六年中万科公司的营业收入增长率的情况，见表4.1。通过表4.1可以看出，在2008年以前万科公司的营业收入一直处于高速增长，而自2008年以后其营业收入大幅度下滑，到了2011年又有所回升。其主要原因是2008年以前公司扩张的速度更快，而2008年以后一方面公司扩张的速度有所放缓，另一方面整个房地产行业受到宏观调控的影响较大，因此营业收入的增长大幅度下降。考虑到未来随着宏观政策的松动，公司营业收入将继续增长，但是由于万科公司的规模巨大以及市场竞争的激烈，其向外扩张的能力将逐步放缓，因此不会改变未来营

6、业收入增长率逐步下降的趋势，所以宜适用两阶段自由现金流模型对公司进行估值。在两阶段模型中的第一阶段，本文预测期为五年，随后进入第二阶段的永续增长。本文参考了多家证券研究机构对万科公司2012年的营业收入的预测，计算出其大约为平均增长率为20%。当公司进入永续增长阶段时（即2017年），对于房地产行业这样的国民经济支柱产业，可以假设其营业收入增长速度略低于GDP增长速度，因此本文认为当万科公司进入永续增长阶段时，其营业收入按6.5%的增长率递增。由此可以得出预测的第一阶段的营业收入增长率，见表4.2。4.1.2.2万科公司息税前利润和税后营业利润预测由于我们测算的归属于公司的自由现

7、金流，而利息是公司债权人的现金流，因此必须把利息加上才能得到公司的息税前利润，也就是通常所说的EBIT（earningsbeforeinterestandtax）。具体做法是在利润表中用利润总额加上财务费用得到息税前利润。根据万科公司2008-2011年的财务报表中的数据，可以计算出息税前利润占公司营业收入的比重，见表4.3。从表4.3可以看出，万科公司最近几年息税前利润占公司营业收入的比重还是比较稳定的，考虑到未来几年公司的营业收入增长率呈下降趋势，因此本文预测2012-201