现阶段我国房地产泡沫实证分析及对策研究论文

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1、现阶段我国房地产泡沫实证分析及对策研究论文..摘要：本文引用最新的统计数据，运用泡沫测度理论，对我国2000年以来房地产业运行中是否存在泡沫进行了实证分析，得出此期间我国房地产市场出现了一定程度的泡沫，且近年有加重趋势，在此基础上提出了应对我国房地产泡沫的对策建议。关键词：房地产泡沫；实证分析；对策引言：美国著名经济学家查尔斯P金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加..，房地产的价格远远高于与之对应的实体价

2、格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国政府便连续出台了调控房地产系列政策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表一、

3、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。指标1：房地产投资开发总额/全

4、社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。指标2：房地产价格增长率/GDP增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地

5、产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性

6、越大。二、我国房地产泡沫的综合测评根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。表22000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。通过表3和图1—1、图1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（

7、2）2000—2008年房地产价格增长率和GDP增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001

8、年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡