西安市物业服务企业存在的问题及整改措施

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1、西安市物业服务企业存在的问题及整改措施　　随着我国城市化进程的加快,服务产业的重要性日益凸显。为更好的了解现阶段西安市物业服务企业发展状况,我们采取实地调研与文献检索相结合、典型调查与普遍调查相结合的方法,对当前西安物业服务企业现状、经营管理、存在问题、行业发展等方面的情况进行了市场调研,调研对象涉及住宅类物业服务企业、商业类物业服务企业以及行业自律部门。　　一、西安市物业服务企业发展现状调研情况　　(一)调研样本基本情况　　西安市物业管理行业共有独立法人单位1736家,产业活动单位136家,重点物业服务企业61家,占重点服务业企业数目的11%,占全部物业服务行业法

2、人单位数目的3.6%,重点物业服务企业全部位于城区。此次调研的公司既有独立的物业服务公司,也有房地产公司下属的物业公司,包括分支承接母公司项目,以及可以承接母公司项目两类。　　公司承接的物业类型包括:别墅区、高档住宅小区、普通住宅小区、高档写字楼、普通写字楼、商厦、企事业单位等。　　1.物业服务企业情况　　(1)企业规模小。西安市1736家物业服务企业中共有从业人员4.9万人,其中,女性人数1.83万人,占37.3%,平均每个企业从业人员不足30人。据不完全统计,截止2012年底,物业管理从业人员数量为621.3万人,而西安市物业服务企业从业人员仅占全国物业管理从业

3、人员1%左右。　　(2)大部分企业没有资质等级。从企业法人资质等级分类来看,物业服务企业具有一级资质等级的企业仅有14家,占0.8%;具有二级资质等级的企业有44家,占2.53%;三级资质等级的企业有316家,占18.2%。总体来看,仅有21.5%的企业具备资质等级,近八成的企业不具备临时三级资质。　　(3)港澳台及外商投资的物业服务企业占比低。从登记注册的物业服务企业资产看,内资企业有1719家,占99.02%;港澳台商投资仅有8家,占0.46%;外商投资有9家,占0.52%。港澳台及外商投资企业占比不到1%。由此可见,西安市物业服务市场开放程度小,吸引外资能力有

4、限。　　(4)私人控股的物业服务企业较多。从控股情况来看,国有控股的企业103家,占5.9%;集体控股73家,占4.2%;私人控股1221家,占70.3%;港澳台及外商控股17家,占0.98%;其他322家,占18.5%。　　(5)物业服务企业聚集地集中。从区县分布来看,西安市下辖的新城、莲湖、碑林、雁塔、灞桥和未央等城六区,物业服务企业有1530家,占88.13%。物业管理服务企业分布与服务业增加值分布趋于一致。　　(6)物业服务企业成立时间较为集中。从物业服务企业成立年份来看,1980年以前仅注册有物业服务企业10家,1980年至2000年期间,增加到130余家

5、,2000年以后新设增物业服务企业1493家,占86%。由此可见,西安市物业服务企业是伴随着改革开放的进程呈逐步加快发展的趋势。西安市物业服务企业成立情况如图1所示。【1】　　　　2.产业活动单位基本情况　　在西安市物业服务企业136家产业活动单位中,2010年以前成立109家单位,占80.14%。从登记注册企业的所有制形式来看,内资企业有129家,占94.9%,具绝对优势,港澳台及外商投资企业仅7家,九成以上的产业单位分布于城六区。　　(二)从业人员结构状况　　从物业服务企业从业人员状况来看,按照岗位分为经营管理人员和操作人员。调研结果显示,西安市小型物业服务企业

6、经营管理人员占到企业总人数的10%左右,而中型企业经营管理人员占到企业总人数的15%~20%左右,中小型企业管理人员比例基本合理。从学历水平来看,物业管理从业人员中高中学历水平占到70%,比例最高,专科生占到16%,本科生占到5%,硕士研究生占到1%,总体来看,学历水平偏低。从劳动关系来看,97%以上都是合同工,外包工占到2%,临时工占到1%。从年龄结构来看,29岁以下(含29岁)占到总人数的30%,30~39岁占到49%,50岁以上占到21%,老中青年龄结构基本合理,符合梯形原理。从性别结构来看,男性占到从业总人数的62.7%,女性占37.3%。　　(三)员工薪金

7、待遇　　从职工工资和福利情况看,物业服务企业职工年均收入为3.9万元,其中,物业服务企业经营管理人员年均收入为5.85万元,操作人员年均收入为2.04万元。在操作人员工资水平中,清洁工和绿化工工资水平偏低,年均收入在1.6~1.8万元之间,低于或接近于2012年西安市社会平均工资水平。　　(四)员工工作满意度状况　　从调查的总体范围来看,员工每天的工作时间在8~10小时。在正常情况下,53%的员工每周工作5天,47%的员工每周工作6天,1的员工在法定的假日能够正常放假。在薪酬福利方面,69%的员工认为公司应当有所改善,有20%和13%的员工认为应当在工作时间和公