住宅物业服务存在的问题及对策

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1、住宅物业服务存在的问题及对策近年来，随着城乡一体化和经济社会发展，人民物质生活水平大幅，居住环境显著改善，同时，随着“依法治国”的提出，人民群众法律意识增强，维权意识也大大增强。然而，社会经济的快速发展并没有带动社会管理的同步向前，物业服务就是密切关系群众的一项基础社会管理功能。随着《四川省物业管理条例》（以下简称条例）于2012年7月1日正式实施，相关行政部门反映迟缓、懒政和部分业主对法规的选择性适用导致物业服务纠纷层出不穷。笔者试就近半年**县城物业服务中发现的情况做粗浅探析，希望能找到解决办法。一、物业服务行业现状近年来，随着城市框架的拉大

2、和房地产市场的迅猛发展，物业服务行业得到迅速发展，物业服务企业和从业人员快速增加，服务覆盖面积不断扩大。目前，**县有物业企业杆家，从业人员近杆人，实行物业管理的项目有杆个。二、物业服务收费情况200*年,**市物价局和市规划和建设局联合出台了《关于印发＜**市物业服务收费管理办法〉的通知》，此后，杠县物价部门在物管服务收费上均执行的是该通知的规定，以此便逐步规范了**的物业服务收费行为，维护了正常的价格秩序，保障了业主和物业管理企业的合法权益，为规范**县物业管理服务与收费工作奠定了基础。2012年7月1日，条例正式实施，该法规明确了市、县级人

3、民政府房地产行政主管部门是物管企业的主管机关，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业和业主之间的纠纷，县级发改、公安等部门按照各自职责实施服务和监督。该地方性法规对物业服务区划、组成、业主大会、前期物业管理、物业服务、物业使用、维护、法律责任进行了明确的界定。然而，该法规的实施，对于**县来说等同宣布了2008年的**市物业服务收费管理办法的失效。即在县级发改和住建部门出台新的收费标准之前，从2012年7月1日至今的物业服务收费处于无序状态。三、住宅物业服务收费存

4、在的主要问题及原因开发建设单位遗留问题得不到及时解决。一是小区配套设施没有达到购房合同约定的标准，部分开发商投资建设的水、电设施设备没有办理水、电设施设备的移交，有的小区在道路绿化尚未完善的情况下交房等，如**小区。二是工程质量存在问题，业主入住后发现防水层渗水、室内墙壁开列、设施及零部件不合格等问题，如**小区。三是开发商销售房屋时发布虚假广告，承诺的配套设施无法兑现以及到期不能办理产权登记而引起纠纷。四是开发商承诺的物业管理在服务内容、服务质量、收费标准等方面与实际不符，引发业主不满。第三、四项问题是样县绝大多数住宅小区存在的问题。根据相关规

5、定，物业在保修期内的质量问题由建设单位承担。但由于业主对相关政策规定不了解，将房屋质量问题的不满发泄到物业企业头上，要求物业企业承担责任，加大了物业企业与业主之间的矛盾和物业企业自身的运营成本。物业服务企业提供的服务水平不高。hi一是服务不到位,达不到合同约定的服务标准。这个问题主要集中在前期物业服务阶段。由于前期物业服务阶段业主自治组织“业主委员会”的天然缺位，物业服务过程中缺少有效监督主体，部分物业企业存在重收费轻服务的现象，引发物业服务纠纷不断。有的企业为节省成本，聘用没有资质的专业技术人员，维修不及时、维修质量得不到保障，导致业主对服务质

6、量不满意。二是服务观念滞后。部分物业企业的从业人员观念没有从“管理型”向哪务型”转变，对待业主以管理者自居，态度强硬，容易激化矛盾引发纠纷。三是公共收益不透明，不公开。有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。女尸的叫物业服务水平不高的原因：一方面由于近年来物业服务行业发展比较迅速，从事物业服务行业的物业企业性质类型多样、素质良莠不齐，大多数物业企业是建设单位附带设立，造成行业整体素质不高、服务水平偏低；另一方面物业服务行为属于微利行业，许多物业企业经济效益不理想，有的甚至处于亏损经营状态，从而

7、造成从业人员待遇低，流动性强，整体素质不高，专业的物业服务人才缺乏。物业服务的消费意识不强。物业服务作为一种特殊的商品，与其他商品一样需要等价交换。随着住房商品化，物业管理服务也已市场化，由专业物业服务企业提供综合性物业管理，这就要求房屋所有权人购买物业管理服务这一特殊的商品：但由于业主养成的消费习惯，没有认识到物业管理服务是需要购买的，主观上没有形成消费意识和交费习惯。目前，杯县大部分住宅小区的缴费率都普遍较低，有的小区缴费率甚至低于60%，如初近年的缴费率都在40%-50%之间；有的小区因物业收费难已停止运行转由社区居委会代管，如杯小区。同时

8、，由于县级相关部门没有出台细则，对前期物业收费没有制定指导价，造成企业收费乱象。另外，部分业主片面追求自身利益，无理要求物业企业降低收费