房地产开发企业财务报告

《房地产开发企业财务报告 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产开发企业财务报告　　在全面竞争的市场经济时代里，对企业的经营治理制度和财务决策制度提出了更高的要求。近年来，在财务告体系中，提供虚假信息、披露不及时，造成信息使用者不能全面、及时、正确把握企业发展情况而盲目评估，不仅给企业更给国家的发展带来了严重后果。南此可见，企业财务告体系在宏观调控和微观治理上越来越显示出其突出而重要的作用。　　我国房地产开发企业较其他企业而言，具有典型的高风险、高收益的特点。具体地说，房地产开发有着明显的区域特征；房地产开发投资量大、周期长，开发成本高；房地产开发有较高的预收账款，较高的借款费用；现阶段房地产市场发展很大程度上还受制于政府管制；房地产投

2、资是实体性投资，一般不可撤销，所以风险很大。实际中，这种投资失败的例子屡见不鲜，烂尾楼就是其中一个例子。因此，作为进行经营活动的企业中的一分子，房地产开发企业同样需要重视、做好企业财务报告分析。　　在当前国家加强对房地产市场宏观调控、金融机构对房地产开发项目贷款提高门槛的形势下，如何通过做好房地产开发企业的企业财务报告分析来增强企业竞争优势这一问题尤其必要。下面将以从事房地产开发的上市公司(以下简称企业获本企业)03年年报为例，探讨应给予关注的重点及如何合理有效地进行企业财务报告分析，从而判断企业年报信息质量、评价企业的风险大小，为报表相关者决策提供有用信息。　　企业基本情况：本

3、企业是A市首家以房地产开发为主，贸易流通为辅的房地产大型综合企业。根据证监会证监发行字X号《关于核准某市房地产发展股份有限公司公开发行股票的通知》，于2001年采用上网定价发行方式向社会公开发行人民币普通股股票11000万股，截至2003年12月31日，公司总资产为317847万元，净资产为165995.9万元，其中股本金为42370.7万元。　　一、报表分析与年报整体分析相结合　　房地产开发企业财务报告分析不仅应分析报表，同时也应该重视分析整张年报。通常而言，对四张报表的分析在一定程度上能过反映企业的企业财务报告情况、经营状况和现金流动状况等。但是，通过对年报的分析，能更清楚地

4、看出对企业财务报告的审计意见、企业采用的主要会计政策、会计估计及合并会计报表的编制方法、企业的税收政策、期后事项的处理方法、关联方及关联方交易情况等，从而能够更加详细、具体了解企业的具体情况，分析企业年报质量，评价风险，从而为投资等决策提供合理依据。从本企业年报中，我们可以看出企业的审计意见为标准无保留意见，且出具意见的会计师事务所已连续9年为企业提供审计服务。　　二、宏观视角分析与微观视角分析相结合　　宏观分析可以使了解企业面临的外部约束条件，微观分析可以使了解企业内部具体的经营、企业财务报告等情况，二者结合起来，能有效地分析企业内外部约束条件，为报表相关者提供有效信息。　　（

5、一）宏观视角分析　　从宏观视角来看，金融市场、销售市场、税收、行业状况等因素对房地产开发企业有着特殊的意义。　　1、政策环境分析：A市正根据“三步走”战略目标，进一步改善投资环境，全方位开放城市基础设施建设领域，不断加大城建固定资产投入，加快以地铁、快速路和高速公路为代表的重大基础设施的建设进度，这些为企业提供了良好的宏观政策环境。　　2、市场及市场分布分析：随着A市综合改造工程的启动和房改的深化和房地产市场的进一步规范，住房刚性需求大大增加，为企业商品房销售提供了良好的外部市场环境。同时，企业地处A市，房地产项目均在A市，成为A市开发的直接受益者，这些有利因素将对企业今后几年内

6、的经营起到积极的推动作用。但是这也说明企业的业务过于集中，一旦政策发生变化，或者市场变动，则企业面临的经营、政策风险相对集中，风险较大。　　3、金融市场分析：针对我国出现房地产开发可能出现过热，2003年6月，央行出台了121号文件，将房地产开发企业的自有资金限定为所有者权益，严格分开自筹资金和自有资金。2004年4月，国务院又将房地产开发项目的资本金比率由20%提高到35%，提高商业银行存款准备金率，对今年以来贷款增长较快的商业银行实行窗口指导。在此情况下，企业积极协调与金融机构的业务关系，2003年，企业与农行A市分行签署银企合作协议，为公司授信20亿元贷款额度，说明企业的资

7、金来源有一定保障。　　4、税收政策分析：企业没有享受税收优惠，按应付税款法核算本期应交所得税；按5%的税率计算缴纳营业税；按销售收入17%的税率计算当期销项税额，扣除按规定允许在当期抵扣的进项税后缴纳；分别按实际缴纳流转税额的7%、3%和1%计算缴纳城建税、教育费附加及防洪工程维护费。　　5、行业状况分析：我国房地产业正处于繁荣期，且房地产业被长期看好。通过横向比较，可以使企业的管理层明确企业在行业中的地位，从而对经营决策进行适当定位，在竞争中找到的发展空间。　　我国2003年5