商品居住建筑设计项目评价研究

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1、商品居住建筑设计项目评价研究1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景住宅设计是所有工程设计中最主要的，它与人民的日常生活息息相关，建筑设计阶段是住宅开发的首要环节也是重要环节，建筑设计方案的优劣直接影响到住宅建筑的功能效果和房地产开发的经济效益。为了获取丰厚的经济效益和巨大的社会效益，树立良好的企业形象，一些有实力的房地产开发商开始注重品牌效应，对于前期的规划设计工作，特别是住宅的建筑设计越来越重视，对于大规模的住区的规划设计方案往往要进行设计招标，期望收获最优的设计方案[2]。近几十年来我国在施工招投标方面达到了一定的水准，操作模式相对成熟，而在建筑设计领域还处于初级阶段

2、，尽管开发商在前期设计阶段采用了招投标的方式对一些大规模的住宅小区进行开发，但评标过程较为随意，且特别注重经济效益的最优，忽略对社会效益和环境效益的整体协调。在设计方案评审中，房地产开发商均需针对多个方案，按照适宜的方法进行方案的评价与优选，从而选择满足功能要求、技术先进、经济合理的最优方案。目前我国建筑设计方案评价方法太过依赖专家的主观经验，可靠性不强，且没有形成一套科学的评价指标体系，对于商品住宅建筑设计方案综合评价及如何科学的选择最适宜的设计方案的研究己刻不容缓。1.1.2研究意义本研究的主要目的是深入探索影响住宅建筑设计方案的各项指标，为设计阶段的建筑方案优选构建一个比

3、较系统的、全面的商品住宅建筑设计方案评价指标体系，并确定比较完备和可操作性的评价标准来阐述指标体系中各项指标，最后通过合理的评价方法来对方案进行评价，为房地产开发商在方案优选过程提供方法理论以做出科学决策。本课题的研究主要有以下四方面的意义：(1)提高对建筑设计方案评价重要性认识方案设计阶段是建筑工程设计的最初阶段，也是建筑工程最重要、最关键的阶段，是工程建设的基础阶段。方案设计阶段对工程造价的影响的可能性为75%-90%。方案设计得不理想，以后所有的工作，如初步设计、施工图设计乃至具体的施工建造，即使怎样挽救，也起不了多大的作用，会留下终生的遗憾。近年来，对方案评价研宄得到一

4、些关注，但没有引起高度的重视，许多开发单位因不注重方案评价而盲目决策，导致开发项目失利。因此，提高对建筑设计方案评价重要性的认识，有利于开发商对住宅项目备选建筑设计方案进行多方位的比较，从而选择一个优质的建筑设计方案，保证项目获得良好的整体利益。(2)提局住宅建筑设计质量影响住宅建筑设计方案优劣的指标很多，而且错综复杂，对指标体系中的所有指标作出准确而客观的评价是一项高难度的工作。在项目的前期阶段建立一套适用的评定标准，可以使建筑设计人员明确评价指标的依据以及可以采用的改进措施，进而提高设计的质量。对住宅建筑设计方案进行比较的评价，可以对设计方案质量的优劣做出判断，并指出其不足

5、之处，做出改进，提高方案设计的水平。(3)有利于房地产业的健康发展随着家庭收入和居住观念的差异化，就要求房地产开发企业针对市场需求，幵发建设多样化的、不同档次的、不同风格的住宅以适应广大消费者对住宅性能和功能的不同需求。针对不同住宅档次标定不同的性能和功能等级，为不同收入的居民提供了更多的选择，使住宅更好的满足人们现代生活居住行为及现代居住生理的要求，提高住宅居住的舒适度和科学性，建筑更为安全、耐久。2商品住宅与建筑设计概述2.1商品住宅2.1.1住宅及其相关概念住宅建筑规范中对住宅建筑的定义：供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简称住宅[24]。

6、住宅是以向人们提供居住条件为主要目的，并具有满足居住、身心庇护、家庭生活、社会交往和财富储备等基本功能的各类建筑物的统称。住宅按照其属性的不同有多种分类方法，按照建筑层数划分，住宅可分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅；按照平面类型的不同，住宅可划分为塔式住宅、板式住宅、板塔结合式住宅，其中塔式住宅包括蝶形住宅、T字形住宅、十字形住宅、井字形住宅、风车型住宅等，而板式住宅包括单元组合式、内廊式、外廊式、跃廊式；从用途和功能上划分，主要包括普通住宅、老年人住宅、公寓式住宅、别墅式住宅；从结构体系及所用主要建筑材料上划分，主要包括砖混结构住宅、框架结构住宅、剪力墙结构住宅、

7、框架剪力墙结构住宅等；从性质上划分，中国的房地产类型主要有商品房、经济适用房、廉租房等。2.1.2商品住宅及其发展状况荣兆梓在《政治经济学》教材中对商品的定义是商品是指满足人们某种需要的，用来交换的劳动产品。商品具有价值和使用价值二种属性，不以交换为目的只用来自己消费或为他人生产的劳动产品不属于商品，这种解释告诉我们：能够得以流通是商品的必经之路和主要特点，住宅进入到商品市场上流通，就成为商品住宅。商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）建设并出售、出租给使用者，仅供居住