房地产项目开发的可行性报告分析

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1、房地产项目开发的可行性报告分析　　房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。项目是什么？人们常用“时间”，“资源(或缺乏资源)”，“某种工作努力”，“交付物或者产品”，“综合工程”，“缺乏凌驾其他班组的职权”，以及“预算”来给它下定义。实际上，项目是一种独特的工作努力，即遵照某种规范及应用标准去导入或生产某种新产品或某项新服务。这种工作努力应在限定的时间、成本费用、人力资源及资财等项目参数内完成。　　旅游度假区规划分区（A8、A9）房

2、地产项目开发项目可行性研究报告　　呈报单位：**房地产项目开发公司　　呈报时间：二00五年六月二十七日　　一、项目概况　　（一）、房地产项目开发项目区位条件　　威海九龙湾旅游度假区位于经济技术房地产项目开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期房地产项目开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。　　（二）、规划方案　　旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主

3、，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。　　二、建设条件　　（一）、建设地点条件

4、　　1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。　　2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。　　3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。　　4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。　　5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。　　（二）、建设实施条件　　1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。　　2、威海市国土资源局发布公告将于2008年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产项目开发商报名参加竞拍。　　3、该规

5、划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已房地产项目开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。　　三、投资环境分析　　（一）、宏观环境分析　　1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。　　2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4

6、.1%。　　3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了房地产项目开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可房地产项目开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。　　（二）、微观环境分析　　1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。　　2、皇冠房地产在威海成功地房地产项目开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续房地产项目开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。　　3、每年一度的

7、威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的房地产项目开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。　　4、拟房地产项目开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产项目开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于