浅议贷款买房提前还贷是否构成违约

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1、浅议贷款买房提前还贷是否构成违约摘要：贷款买房提前还贷是否违约有不同的认识，法律规定不健全。本篇从目前的社会焦点之一贷款买房提前还贷是否违约的现状出发，正、反两个方面论证问题，违约有什么理由，不违约有什么理由，从事实和法律依据探讨。比较了个人购房提前还贷是否构成违约的两种观点及理由；银行是否有权向提前还贷者该不该收取违约金的依据及各自的理由；对目前我国银行提前还贷的做法及笔者意见，做了描述，阐明了作者比较赞同提前还贷不违约的立场和观点。关键词：贷款买房提前还贷违约收费据报载，从2002年5月起，上海工商、农业、中国、建设、交通、招商、光大、上海

2、8家银行将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的“违约金”。此举一出，引起了广大群众的极大关注。众多贷款买房者更是满腹疑惑：目前对大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。但是，市民对收入和支出的预期难以把握，譬如突发疾病。企业突然效益不好、孩子教育费的支出不确定(如考不上正规学校需增加的学费等)，因而在签订借款合同时，要留有余地；当市民钱有富余时，又想提前还款。银行联手惩罚，使市民面临滞后和提前的双重违约风险，与银行处于不平等地位。况且，银行联手推出“政策”，有垄断之嫌。银行当然不希望客户提前还贷款。但在长达数年甚至十几年的期限中，

3、贷款人手头上有闲钱要提前还款，这种要求应该是合理又正常的。而且，在社会整体信用环境不是大好的情况下，提前还贷这种做法反映了个人贷款者强烈的信用意识，欠债还钱，恪守信用，这样的还款行为银行应该鼓励。但不容回避的一个问题是：由于每位前来提前还贷者的情况都不一样，银行无法适用计算机操作，只能使用人工来完成，这样就造成了人力资源的占用。并且，因为提前还贷使银行的贷款计划被打乱，银行贷款的中长期预期收益也受到影响。银行不仅增加了不少业务量，而且还带来了大量的利息损失。看来，各家都有各家的苦衷。只是，贷款买房允许提前还贷，这在老百姓的脑海里似乎早巳“约定俗

4、成”，突然被告知要为此支付违约金，一时还真闹不明白：提前还贷本应该是良好信用的表现，为何还要对提前履行义务的还贷人收取违约金呢?贷款买房提前还贷的做法，究竟是守信还是违约?一、个人购房提前还贷是否构成违约购房者在向房产开发商购买房屋时，通常都会根据自己目前收入状况及未来增长趋势向商业银行申请一定额度的银行贷款，由于居民个人未来的实际收入有可能高于当前的收入预测，贷款人希望提前偿还贷款的要求就相当普遍。购房者提前还贷是否构成违约，应考虑多种情况加以判定，不应做简单判断。借款人提前偿还住房贷款构成违约，是各商业银行一致的看法，包括四大商业银行在内的

5、许多开办住房贷款业务的银行总部都曾发文要求其分支机构注意向提前还贷人收取违约金。事实上，在对公贷歇业务中，银行向提前还款人收取违约金已是普遍的做法，在有些大银行推出的“借款合同”参考文本中，“提前还款”被视做违约事项明确予以列举。个人住房贷款只是因为是一项相对较新的业务，业务模式设计和风险防范是银行的当务之急，诸如收取违约金等操作层面中的细节问题引起足够注意需要时间而已。提前偿还住房贷款缩短了借款人使用资金的期间，使借款合同在剩余的时间里不再履行，属于部分解除合同的行为，所以，除非贷款人事先有违约行为发生，提前还贷毫无疑问是违约行为。提前偿还住

6、房贷款不仅使银行失去了合同约定的利息收入，还使单笔贷款业务流程复杂化，造成成本的增加，对于这种行为，银行当然有权主张以借款合同可得利益为限的赔偿。购房者提前还贷是借款方在借款合同约定的履行期限届满前采取的偿还债务的积极行为，它可以避免合同履行期限过长而给银行带来的债务履行风险，也可以减少借款方未来利息的支出；虽然提前还贷可能在静态角度和局部上会减少银行预期利息收益，但在动态和宏观角度来看，银行是可以通过采取合理调整贷款结构及数额等措施，消除或减少提前还贷对银行收益的影响。在总体上讲，提前还贷有利于各方当事人的总体利益，也有助于实现社会资源的优化

7、配置，这种行为也并不违反现行法律、商业规则及道德规范的要求，不应受到责难，更不应将其归入违约之列。就具体借款合同而官，须结合借款合同中是否包含提前还贷的限制条款而做判断。在上海工商银行等机构推出．限制提前还款措施前，几乎所有商业银行对借款人提前偿还借欺都不加限制，实践中借款人要求提前还贷的情况也时有发生。借款者提前偿还借款即使给银行带来预期收益的减少，但这种情况也纯属银行经营过程中出现的正常商业风险，银行为消除或减少这种风险，完全可以与购房者进行事先协商，约定向提前还款者收取必要费用。此类特殊约定在本质上是银行将提前还贷造成的预期损失转嫁给购房

8、者的商业性安排，并不违反现行法律和行政法规的强制性规定。值得注意的是，提前还贷往往无害于、甚至有利于债权人，故国外有些银行在向提前还贷的客户收取部分费