基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论与方法创新(1)

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1、基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论与方法创新(1)[摘要]不良贷款是我国金融风险的主要表现，其成因涉及多个方面。调研结果显示，抵押资产的变现清偿比率不高，抵押评估质量低下，抵押的风险缓释作用远没有得到发挥。本文借鉴国内外理论与实务经验，在明确维护银行贷款安全的前提下，提出抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成，其评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。研究结果对构建中国特色的抵押资产评估理论体系，规范评估执业行为，促进银行正确进行信贷决策，防范金融风险具有重要意义和作用。

2、　　[关键词]抵押资产；评估理论；评估方法；折现现金流法　　不良贷款一直是我国银行业改革发展的主要障碍，是金融风险的主要表现。我国政府对此高度重视，并采。取了一系列重大政策措施，以减少国有商业银行不良贷款。从2000年四季度开始，我国银行业不良贷款比例和余额开始实现“双下降”。然而，一些商业银行不良资产存量较高、不良贷款率高位徘徊的问题仍然比较突出。　　形成不良贷款的原因无疑是多方面的。在笔者参与的有关不良资产处置的相关调研中，发现相当一部分抵押贷款在抵押有效的情况下也成了不良贷款，这就不得不引起我们的深思。本来，通过抵押资产来降低或缓释信贷风险是银行控制信用风险

3、的主要手段之一。但据中行系统的一项调查结果显示，以机器、设备等动产做抵押的资产变现受偿率只有10%左右，以房屋等不动产做抵押的资产变现受偿率只有30%左右(周洪生，2003)。另有调查显示，目前抵押资产变现损失平均在50%左右，有的甚至高达90%(刘桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的实证研究结果也表明，抵押贷款的回收率平均不足50%，抵押资产评估价值的变现率则不足40%，抵押资产评估质量很不理想。尽管不同的调查结果有所差异，但抵押资产变现清偿比率不高、抵押资产评估质量低下却是一个不争的事实。　　国外的调查研究(如美国国会针对20世纪80年代中期的金融危

4、机进行的调查)结论也表明，不动产评估价与实际价值之间的差异，导致金融机构的资产大量缩水，是促成金融危机的重要原因之一(张燕敏、王诚军，1998)。　　在深刻反思不良贷款成因的基础上，对于不良资产的处置，中国银行业已经开始从事后化解转向事前防范。在这一转轨过程中，科学评估抵押资产价值是一个关键环节，因为贷款的价值是抵押资产价值的函数(仪垂林、刘玉华，2005)。我们的调查结果显示，抵押有效的不良贷款之所以时有发生，就是因为当初抵押资产的评估值过高造成的，而评估值过高除了部分虚评外，多数则是因为评估价值类型的选择与评估方法的采用造成的，而这套评估理论与方法在当时甚至现

5、在通行的评估实务看来竟然是合理的。　　由于评估师对抵押资产评估存在系统性的高估(崔宏、程凤朝，2004)，为银行贷款提供决策基础的抵押资产评估事实上误导了银行贷款决策。对此，银行业和评估界应该反思。所以，基于保证银行贷款安全的目的，应该创新抵押资产评估的理论与技术。　　一、国内外研究现状及分析　　国外理论界一般认为估价是对资产市场价值的评估，并且国际评估准则也将市场价值作为基本的价值评估标准。针对抵押贷款对评估的要求，德国率先提出了抵押贷款价值的概念，并在欧洲市场上逐步得到认同和应用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押贷款价值概念在欧洲的

6、发展，指出了其相对市场价值而言与抵押目的匹配的适当性。当然也有学者反对在进行抵押评估时采用抵押贷款价值类型(如Crosbyetal.,2000)。到目前为止，“抵押贷款价值”已在欧洲得到广泛应用，并完全纳入《欧洲评估准则》。　　关于抵押评估的具体方法，除了传统的市场法、成本法、收益法等途径外，随着金融前沿理论的发展和较多交叉学科的出现，现代应用数学、统计学等学科知识和工具被大量应用到评估领域，出现了进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法等新的评估方法。如较多文献就将抵押视为一种期权并对抵押期权的定价问题进行了研究(如Hilliardetal.

7、，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。　　新的巴塞尔资本协议(BaselⅡ，2004)扩大了银行可使用的抵押、担保和信用衍生产品的范围，提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场；存在可以公开得到的抵押品市场价格；抵押品的价值不可与贷款企业的信用存在较高的正相关性等，特别是协议强调了抵押贷款价值，这些都将对抵押资产评估理论与实务的进展发挥积极影响。　　与国外相比，我国对资产评估、特别是对抵押资产评估理论与方法的研究还非常落后。早在1997年，我们就指出中国的资产评估学缺乏理论支持，成为了评估操作学

8、(崔宏，1