高级收益法 评估行业

《高级收益法 评估行业》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、高级收益法目录　　高级收益法概述　　自有资金收益率的计算　　利用自有资金收益率进行房地产估价　　对不同收益使用不同的折现率进行估价　　承租人权益（二房东权益）的价值评估　　抵押贷款价值的估价　　房地产的市场分析方法　　如何确定折现率　　　　一、高级收益法概述　　1.初级收益法　　基本概念,基本方法,简单计算方法.　　2.高级收益法　　深入讨论,详细分析,解决复杂问题.　　　　　　　　二、自有资金收益率的计算　　例题1。求自有资金的收益率　　某投资人2005年1月31日用200万元购买一个房产，其中，首付款80万元，银行贷款12

2、0万元。贷款期限25年，月供，年利率6%。从2005年2月1日至2010年1月31日月净租金收入是9000元，租金收益保持不变。2010年2月1日该房产以360万元的价格售出。求该项投资的自有资金的收益率（YE）和该项投资总收益率（YO）。　　　　解题过程　　1、YO计算器计算过程如下：　　方法1、　　　　方法2、　　　　　　　　2、YE计算器计算过程如下：　　方法1　　　　方法2、　　　　　　　　三、利用自有资金收益率进行房地产估价　　例题2。利用自有资金收益率进行房地产估价　　现有一房产，月净租金是9000元，已经签定了5

3、年租约，租约期内租金收益保持不变。预计该房产在5年租约期满时能够以360万的价格售础。如果购买此房产，可以获得银行贷款120万元。贷款期限25年，月供，年利率6%。求，如果该投资人要求其自有资金的投资收益率是20%，这个房产对该投资人的投资价值是多少？　　　　解题过程　　投资价值计算过程如下：　　　　　　四、对不同收益使用不同的折现率进行估价　　例题3。　　某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产，之后，与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元，租金收益

4、保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时，预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。　　求：　　（1）。估价时点是2010年12月1日，合同租金的折现率是7%，转售价值的折现率是10%，求抵押价值（出租人权益）是多少？　　（2）。估价时点是2010年12月1日，市场租金的折现率是9%，转售价值的折现率是10%完全产权的市场价值是多少？　　　　　　　　解题过程　　（1）出租人权益计算过程：　　1）将前五年出租人租金收益按合同租金折现率（7%）折现　　2）将转售价值按转售折现率（10%）折现　　计算器计算

5、过程：　　　　　　　　　　解题过程　　（2）完全产权价值　　解题思路：将年收益按9%的折现率折现加上转售价值按10%折现　　　　　　五、承租人权益（二房东权益）的价值评估　　例题4。　　某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产，之后，与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元，租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时，预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。　　求：　　估价时点是2010年12月1日，如果该租户是二房东，

6、二房东将该房产转租给另外一个租户，市场上二房东的收益率是12%，求二房东权益的价值。　　　　解题过程　　房东权益计算过程　　解题思路：二房东权益的价值为市场租金与合同租金差值的折现价值　　　　　　六、抵押贷款价值的估价　　例5.某项贷款$520,000,期限25年,月供,当时利率6.5%,目前市场利率7.5%.目前该项贷款的价值是多少?　　例6.某项气球贷款　　$520,000,期限25年,月供,当时利率6.5%,目前市场利率7.5%.第5年末还清余款.目前该项贷款的价值是多少?　　解题过程　　例5：　　计算器解题过程：　　　

7、　七、房地产的市场分析方法　　　　八、如何确定折现率　　市场提取法（KORPAZC）