2012年房地产调控政策 2012年房地产市场形势分析

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1、2012年房地产调控政策2012年房地产市场形势分析2012年市场形势分析及应对思路2012年如何确保经营的安全性及把握发展的机遇内容目录一、2011年北京市主要房地产行业政策分析二、央行存款准备金率调整对房地产行业影响分析三、银行基准利率调整对房地产行业影响分析四、房产税推广对房地产行业影响分析五、保障房因素六、2011年1-11月北京市房地产市场分析七、2011年中央经济工作会议关于房地产政策研究八、结论：2012年市场形势预判及应对思路14九、2012年整体项目经营思路1错误！未定义书签。4666101112一、2011年

2、北京市主要房地产行业政策分析结论：Ø北京市限购政策调控要点：京籍户限购2套以内，非京籍户须纳税或社保5年以上可购一套，其他一律禁购。Ø北京市住房和城乡建设委员会委员已于12月16日召开发布会，声明“北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续延续”，意味着行业政策将持续，严峻的限购政策不会放松。Ø14《“十二五”规划纲要》提出，未来五年建3600万套保障房，其中2011年开工1000万套。如从目前的市场数据分析，保障房入市规模已开始明显加大，预计1000万套的开工，将在2

3、012年对商品房市场产生激烈的冲击（11月前13天内新建住宅网签8035套，其中保障房超5800套，占比超72%。）。2011年11月30日晚，央行宣布降低存款准备金率，12月1日房企股票大涨，其中港股中海地产00688.HK当天涨幅13.18%，股票市值增涨138亿港币；恒大地产03333.HK涨幅16.279%，雅居乐涨幅14.89%等的。本次R的调低，除释放4000亿银行信贷额度外，更预期货币政策将出现放松迹象。自2011年上周召开的中央经济工作会议，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，意味着政策将主导加大投资，方可增

4、加供给，但前提是货币政策必须放松。从12月5日央行存款准备金率下调0.5%，释放两个利好：首先释放约4100亿流动性货币；其次，从之前经验分析，每次准备金率调整变向后，都会持续相同趋势一段时间。可判断，未来一段时间准备金率将持续下调趋势，市场流动性加强。银行存贷款基准率对开发商和贷款购房者，都增加了利息成本，对于一直行业规模过快发展有利，但对于双方都不利。根据目前国内经济情况观察，未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降，预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显。1.14存款准备金率的高低，直接影响市场流动货币

5、的存量；当R提高是，冻结一定数量货币的流动性；当R降低时，释放一定数量货币的流动性。2.当存款准备金率对房地产市场具有明显的影响，当R达到高点前后，房地产市场往往处于低迷期；当R开始降低后，房地产市场将逐步走出低谷。3.2011年11月底，M2余额（广义货币，即人民币银行存款余额）约为82.55万亿，存款准备金率降低0.5%可释放4100亿的货币规模。12月5日存款准备金率降低0.5%，意味着释放约4000亿资金的流动性。4.14存款准备金率一旦调节方向转变，往往会持续相同的趋势一段时间。从目前调整方向预计，未来一段时间R将持续

6、下调的方向，即不断向市场释放大量资金，对房地产行业是个利好。三、银行基准利率调整对房地产行业影响分析2007~2011年银行贷款基准利率变动记录目前中国房地产开发商的绝大部分筹资来源渠道为银行，银行存贷款利率的调整，对房地产行业融资成本具有重要影响，且影响具有长期性。所以，银行存贷款基准利率的调整方向，是国家的对房地产行业调控方向的具体体现。银行基准存贷款利率对房地产市场的影响分析：1.贷款基准利率的上升，将使资金成本提高，为房地产开发商造成明显的利润压力，一定程度上抑制房地产投资；相反，贷款基准利率的降低，将降低融资成本，鼓励

7、房地产投资扩大规模。2.贷款基准利率的上升，将使资金成本提高，使通过贷款购房的客户购房成本明显增加，故将抑制购房消费积极性；相反，贷款基准利率的降低，将降低贷款购房成本，鼓励购房者得积极性。3.根据目前国内经济情况观察，未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降，预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显。四、房产税推广对房地产行业影响分析中央经济工作会议已经明确要求，开展房产税推广。房产税将开始一定范围内实施，对于调整房地产产品结构，抑制房地产投资具有一定的作用。14总体来说，房产税对房地产投资具有一定的抑制作用

8、，但总体效果显现较慢，影响程度不强烈。五、保障房因素《十二个五年规划纲要》提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，其中2011年实现开工1000万套。如果保障房5年能够能按照这个规模发展的话，预计从2011年开工的1000万套保障房大多数能够在年内实现预售