合肥市香江生态丽景营销推广策划报告

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1、香江•生态丽景营销推广策划报告第一部分市场实态分析5一、上半年合肥市房地产市场发展成就61、房产投资统计62、房价走势63、房产景气指数受新政影响较大74、近期出台的房地产调控政策及其影响7二、合肥市2005年下半年房地产市场发展预测81、楼市压力何时释放82、房市预期看好、房价涨势趋缓83、结论9三、近期购房者市场状况91、年龄段92、打算购买的户型103、打算购买的住宅建筑面积104、打算购买的物业类型115、购房所期望的区域116、购房目的127、了解楼盘信息途径12四、项目所在区域特点141、瑶海区142、新站开发区153、生态公园板块特点15五、板

2、块竞争状况161、主要竞争对手情况162、竞争态势分析201）、市场竞争层次划分202）、板块市场细分缺口分析20第二部分项目主卖点荟萃及物业强弱势分析与对策22一、项目概况22二、项目主要卖点荟萃23三、项目强弱势分析及对策231、强势：232、弱势分析与应对策略24第三部分目标客户群定位分析26一、目标客户群定位26二、目标客户群消费特征分析27第四部分项目核心价值体系30一、市场定位30二、主题定位31三、形象定位32四、广告主打语：33五、项目核心价值体系的建立33六、本案核心竞争力体系的建立34七、项目的竞争策略35第五部分价格定位及策略37一、价

3、格策略381、定价原则与方法382、均价383、付款方式和进度384、优惠条款395、楼层和方位差价396、房地产调价的基本技巧39二、价格分期策略391、内部认购价格392、入市价格403、价格升幅周期404、价格升幅比例405、价格技术调整（略）406、价格变化市场反映及控制（略）407、详细价格表（略）40第六部分项目营销推广策略41一、入市时机的确定、销售安排421、入市时间412、销售安排42二、媒介推广策略421、媒体总策略422、媒介推广建议423、媒介费用分配建议444、媒体投放排期及时间安排：44香江•生态丽景项目前期报纸投放时间计划预算表

4、44三、推售节奏及策略45四、现场包装48五、公关、促销活动49第七部分营销组织管理50一、营销管理体系511、营销系统的建立512、销售部组织框架结构及各部门职责如下：513、前期准备工作52二、销售进度控制策略54三、数据化营销创新管理模式54四、物业管理55五、销售人员培训（略）57第八部分公关活动策划建议58一、本案公关活动的原则59二、公关活动的目的59三、系列活动主题建议59第一部分市场实态分析一、上半年合肥市房地产市场发展成就1、房产投资统计合肥市统计局近日发布的统计数据显示，今年上半年，合肥市房地产开发投资累计完成73.02亿元，同比增长48

5、.1%，其中6月份完成14.14亿元，比上月增加近1亿元。虽然今年国家为控制房价较快增长而对房地产业采取了一系列的宏观调控措施，但受投资惯性的影响，今年以来省城房地产开发投资增速一直保持高位平稳运行。房地产投资成为拉动该市投资增长的主要动力，但房地产开发投资在城镇以上投资中的比重逐月降低。至6月份，房地产开发投资占城镇以上固定资产投资的比重已降为43.2%，比上月减少3.4个百分点。上半年，省城的商品房销售依然红火。受此鼓舞，省城新开工面积和完成土地开发面积也大幅增加。上半年，合肥市的房地产开发企业购置土地面积245.5万平方米，同比增长0.5%；完成土地开

6、发面积83.93万平方米，同比增长71.2%；商品房施工面积1213.38万平方米，同比增长32.1%，其中新开工面积334.91万平方米，同比增长46.2%；商品房竣工面积127.08万平方米，同比增长41.2%；商品房销售面积145.8万平方米，同比增长50.2%；商品房空置面积42.96万平方米，同比下降1.4%，其中住宅为16.19万平方米，同比下降31％。2005年上半年房地产市场情况表土地商品房商品房住宅指标数值开发购置土地面积开发面积施工面积新开工面积竣工面积商品房销售面积商品房空置面积空置面积2004年上半年244.3万㎡49.02万㎡917

7、.77万㎡229.08万㎡90万㎡97.07万㎡43.57万㎡23.46万㎡2005年上半年245.5万㎡83.93万㎡1213.38万㎡334.91万㎡127.08万㎡145.8万㎡42.96万㎡16.19万㎡同比增长0.5%71.2%32.1%46.2%41.2%50.2%—1.4%—31％不过，统计资料也显示，从二季度开始，受国家稳定住房价格政策的影响，省城房地产市场销售开始受到抑制，房地产的交易量比以前大幅减少，房价涨势趋于平稳。据研究人士预测，合肥的房地产市场到今年年底就会缓过劲来，届时将会进入一个更加健康快速的发展时期。2、房价走势今年一季度，合

8、肥市商品房均价达2992.52元/平方米，直逼300