谈物业管理与构建和谐社会

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1、谈物业管理与构建和谐社会在建设和谐社会的今天，提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，可以说是构建和谐社会的重要内容。作为城市管理的一部份，物业管理越来越为人们认同，成为了居家生活的重要组成部分，其在和谐社会方面有着不可低估的作用。　　一、物业管理对和谐社会主要有有以下三方面社会功能：　　1、它具有教化和益智的社会功能。　　现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。　　2、具有促进居民身心健康的功能。　　在衣食无忧的

2、现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。　　3、具有社交和繁荣文化的功能。　　物业管理作为一种消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。因此，物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融。　　以上三方面主要社会功能，无一不有益于和谐社会的建立。　　二、物业管理行业存在

3、的主要问题：　　1、企业规模总体偏小。　　由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大规模发展，企业规模总体偏小。　　2、物管投诉多，社会认可程度低。　　物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低。　　3、相关政策配套法规规定实施细则滞后，物管企业竞争意识不强，竞争无序。　　市场经济需要完备的“游戏规则”，

4、配套法规出台少，出台的也不细，大多不具有较强的可操作性，这就造成出了问题难以统一思想与认识，并逐步使分歧加大矛盾加深，个案不能得到很好解决，时间推移则形成面性问题。　　4、物管企业自我发展能力不高，后劲不足；　　有研究人员指出，规模化发展也并不等同于规模效益。很多物管企业因摊子过大，管理跟不上，人才匮乏而运营不下去，再加上整个行业面临的共性现实困难问题，一些急剧扩大规模的物业公司其物业管理主业大多出现亏损，不得不退出部份楼盘的管理。　　5、融资困难；　　6、特色企业文化未形成。　　三、产生以上问题的原因主要有以下三方面：　　1、观念落后，认识错误：　　A、关

5、于物业管理：　　物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的，业主自管则不在《物业管理条例》调整范畴，不属于条例规定和承认的物业管理。　　B、关于物业收费标准：　　由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部等有关规定，分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准，报当地物价行政主管部门备案后施行，这才是最科学的收费标准。　　C、关于业主和业主委员会：　　近年来，一些业主的非理性维权，使物业管理的纠

6、纷随之增多。究其原因，主要是业主不了解物业管理，他们对“物业管理”认识上的误区导致了许多不必要的麻烦。　　业主委员会不是独立法人单位，不具经营管理物业的营业资格。其做为一个非经济组织同经济实体的物业公司订立委托管理合同在法律上不对等，表现在业委会对其他住户与物业公司造成损失时无赔偿责任和能力。另外业委会的自治组织职能同业主自律应结合，并须在政府的监管下进行，这才能真正提高自治管理能力。　　2、配套法规政策规定实施细则严重滞后。　　由于配套政策规定实施细则严重滞后，使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面，一些纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可

7、依据的配套法规与细节难以出据权威意见，造成公说公有理婆说婆有理。　　四、解决物业管理现存问题，推动和谐社会的建立。　　依据物业管理法律的指导思想，以及物业管理行业的特点和物业管理的现状，当务之急是解决物业管理面临的观念认识错误与法规滞后二大主要问题，推动和谐社会的建立。　　A、从以下10个方面引导形成正确观念和认识，化解矛盾。　　1、业主与物业管理企业是平等关系。　　在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆这种带有奴性的错误区分。　　2、业主委员会与物业管理公司应当目的

8、相同。　　业主委员会与物业管理公司目的应是一致的，即