住宅物业管理费的隐性垄断问题研究

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1、住宅物业管理费的隐性垄断问题研究----物业管理论文-->第一章绪论1.1问题提出1.1.1研究背景早在19世纪60时代，英国现已呈现了“物业管理”规矩和行动，其原型仅仅一位女士拟定的“物业租借管理方法”[1]。亚洲的物业管理活动起步于20世纪30时代的香港，政府建立了物业相关咨询委员会和职业协会，鼓舞开发商、业主和政府共同参加到物业管理中，促进了物业管理职业稳步健康的开展。中国大陆区域物业管理起步于80时代前期的深圳，跟着深圳市物业管理公司的建立，中国滨海城市也开端开展物业管理职业，并活跃引入境外领先区域老练的、专业的物业管理模式[2

2、]。在中国物业管理的体系方针方面，最早公布的是1994年的《城市新建住宅小区管理方法》，作为前期的物业管理职业标准和方法，推进着中国物业管理疾速开展。住宅物业管理问题是关系民生的重大经济问题和社会问题，对一个国家经济社会的持续、稳定、健康发展有着举足轻重的作用。各国根据经济国情和行业发展现状，做了不同角度、不同程度的政策研究。其中，发达国家的城镇经济发展相对成熟，物业管理活动较早开展，进而问题暴露得也比较早，针对问题的物业究也就更为深入和广泛，并在实践中不断积累了较为丰富的治理经验。而发展中国家房地产业起步较晚，其下游产业——物业管理的

3、产生和发展也随之滞后，虽然物业管理问题频发，但是政策研究却相对落后和缺乏。随着城市化进程的不断深入，物业管理覆盖面不断扩大，业主对物业管理的服务要求也越来越高，在管理服务费问题上矛盾也越来越多。因此，如何解释和解决我国物业管理收费问题已成为当前物业行业的焦点、热点问题。.............................1.2研究综述1.2.1国外研究现状现有外文文献大多研讨物业管理实务疑问，包含物业管理公司的设置、运营、体制准则、前期介入和修理资金运用等方面，研讨多以运营管理和行政管理学的视点解读物业收费活动和行动，缺少对隐藏在

4、物业管理行动下的经济学意义和理论的研讨。皮特·巴瑞特等（Barret，1995）最先提出了物业管理的定义：“通过具有战略性的服务和管理方式，维修建筑及其设施，从而创造一种能够实现基本生活目标的环境”。他对物业管理的目标、表现形式和发展趋势进行说明，指出“物业管理必须进行战略定位，不断提升管理质量，……以适宜居住为目标，以客户为导向……”按照巴瑞特的定义，物业管理是一个系统的战略性管理行为，以满足基本居住生活和服务质量提高为目标，以维修建筑和设施为基本的实现方式。在物业管理概念提出的基础上，埃尔登、李文(ErdenandLevin，199

5、1)进行了实证研究。他们指出物业管理研究的基本方式为实证研究，包括走访、非参与式观察和参与式研究等……注重协同研究，为后面物业管理的深入研究提供有效的工具和思路[3]。...........................第二章隐性垄断问题的理论解析2.1传统垄断与市场失灵2.1.1传统垄断基本概念传统经济学理论上，商场结构可以根据厂商数量和比赛性强弱分为完全独占、寡头、独占比赛和完全比赛几种。而独占（monopoly）是指为了控制某个有些、工作或区域的出产、出售和运营等有关环节，仅有或许少数厂商施行赢利联合的一种景象。由于，只需仅有出

6、售既定产品的卖家，当厂商前进报价时，不会丢掉全部消费者。通常来看，构成独占的路径包括天然独占、本钱独占和行政性独占等几种。通常对独占的区分也是通过工作集中度、产品差异和进入壁垒来完结。广义上讲，独占是很普遍存在的，许多公司对他收取的报价有某种控制。2.1.2垄断的不利影响——市场失灵一般古典经济学家认为垄断是有害的，牺牲社会总福利为代价，降低企业自身实力，导致市场失灵。（1）市场供给量减少，市场价格上升，社会福利降低在竞争市场结构下，市场供求力量可以有效配置资源，看不见的手使买者和卖者总收益达到最大化的均衡。与竞争性企业相反，垄断厂商可

7、以收取高于边际成本的价格，消费者损失了福利剩余，而垄断者却可以赚到高额利润。社会总剩余包括了消费者和生产者两者剩余的总和，福利经济学通常用来评价市场效率的好坏。市场势力的存在使市场运行无法实现有效配置资源，社会总剩余非最大化，就会出现市场失灵。............................2.2互补品搭售与市场势力搭售是指将各种相关的产品放在一起作为一个产品组合共同销售，这样做的理由很多，除了节约成本，更多的是因为搭售产品之间存在天然的互补性。2.2.1垄断市场的互补品搭售如果厂商能够独占一种商品的供给，那对与这种商品有互补联

8、系的搭售商品也具有了必定的独占实力，互补品搭售出售完成了独占实力的传递。FrancisJ.MulhernRobertP.Leone（1991）剖析消费者对互补品和替代品的内在需要依靠联系，提出了关联商品出售