论未来我国民法典中应如何完善不动产登记制度

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1、论未来我国民法典中应如何完善不动产登记制度一、引言秘鲁学者德·索托及其研究小组在对发展中国家进行长期大量的实证性调查研究后发现：之所以发展中国家经历无数千辛万苦的努力始终无法进入西方国家那样高度发达的资本主义社会，享受市场经济带来的繁荣与富裕，根本原因就在于：这些国家缺乏一套僵化的资产体现为活跃的资本的正规所有权制度，从而导致巨大的资产因被排斥在法律制度之外而无法转换为资本服务于社会经济的发展。在西方国家，由于每一块土地、每一栋建筑物、每一件设备、每一件存货都在所有权文件中得到表述。这些资产和经济的其他方面紧密相联；所有权文件成为这个庞大的潜在联系过程中可见

2、标志。由于这一表述过程：资产就能产生出与它们的物质存在相平行的一种不可见的存在方式。资产能够用作贷款的抵押物，在美国，用于开办新企业的资金的一个最重要的来源就是抵押企业家的房屋。资产还能用作联系资产所有人的信用历史的纽带，用作偿还债务和纳税的记录地址，用作公共设施机构向资产所有人提供服务所需的可靠基础，用作发行有价证券（例如背书抵押债券）的基础——这些有价证券然后又能在二级市场上再贴现和销售。由于这一潜在的、不可见的联系过程，西方国家能够为资产注入活力，使之成为通用的资本。[1]西方国家的正规所有权制度着手把资产加工成资本所采用的方法是，仔细描述资产在经济和

3、社会中最有利用价值的方面，使它们在记录系统中得到确认（就像手写账本中的插页或者计算机磁盘上的标签），然后极富成效地对其进行组织并收录在所有权凭证中。西方国家还用一套详细而精确的法律条文来管理这个过程。正式所有权记录和所有权凭证就此变成了用于表述资产中共有的经济意义的人工产物。它们把资产中的潜在价值概念化所需的相关信息加以掌握和组织，使西方人可以控制他们的资产。人们在所有权范围内确认和开发资产，使它们和其他资产相联系。正规所有权制度就是资本的诞生地。[2]作为社会主义国家，中国显然与走资本主义道路的那些发展中国家存在着本质的区别，我们的问题也没有德·索托说的那

4、么严重。但是无论如何，在建立有中国特色的社会主义市场经济体制的过程中，西方发达国家完善正规的各种权利记录制度在技术层面上值得我们加以学习借鉴，况且我国现存的各种财产尤其是不动产权利登记制度上也的确存在一些严重的缺陷，需要在未来我国的民法典中加以完善。本文首先论述我国现行不动产登记制度存在的几个主要的问题及其危害后果，然后提出相应的一些完善措施。二、我国现行不动产登记制度中存在的问题（一）登记机关不统一在我国，目前的不动产权利登记机关是各类不动产的行政主管机关，但是现在却存在对不同的不动产在不同的机关办理权利登记，甚至同一不动产的权利登记也存在多个登记机关负责

5、登记的现象。例如，依据现行《担保法》的规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。现行的多重登记机关不仅极大的增加交易成本，不利于交易的快捷，而且人为的造成查询困难，有害于交易安全，易孳生各种纠纷。（二）不动产登记簿的记录不完整与查询的困难任何财产权属登记记录作为记载财产上权利状况的文件，不仅应当符合恰当的形式与准确的表述，而且必须能够使交易中的当事人方便、快捷的查阅。惟其如此，交易的安全方能得到保护。

6、然而，在我国不动产物权登记记录本身以及查询的过程却是一件让人非常头痛的事情。首先，因不动产登记机关工作人员的素质低下，办公设备的欠缺以及工作经费的匮乏，导致不动产记簿的记载不仅不规范而且也不完整。登记记录的不完善，不准确给抵押权人带来了极大的风险，造成了人民法院审判工作中的重大困难。其次，目前我国还没有一项不动产物权登记记录能够建立起全国性的数据信息交换查询系统。当事人与律师为了查阅某项财产上的权属状况而需要花费大量的时间亲历亲为。第三，由于各项财产的归口管理部门负责不动产权利登记，结果一项简单普通的不动产权属记录的查询被设置了重重障碍，极为困难。一些地方的

7、登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定。本来用以保护交易安全的登记记录制度却被这些行政管理部门变成了机密档案管理制度，登记制度的公示力公信力从何谈起？！（三）不动产登记中的不合理收费改革开放以来，虽然党中央、国务院多次进行机构改革，然而都没有抑止住国家机构与官员队伍的不断膨胀。一方面，国家机构的扩张速度大大超过了财政预算的承受能力；另一方面，预算不足不仅没有成为促使政府机构消肿的有效压力，反而激发了机构为谋求生存而寻找预算外收入的冲动。[3]于是，默许甚至鼓励政府机构自谋生路，寻找预算外收入就成为伴随改革开放大潮而产生的另一股激流。而与不动产登记

8、相关的各种名目的收费顺理成章的成为了这股激流中的一朵