近代上海城市土地永租制度考源

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1、近代上海城市土地永租制度考源永租制是1845-1949年间，外国人在上海（及另一些通商口岸城市）以永租形式占取土地的一种特殊的制度。它的存在形式不是一部以"永租制"命名的法律、规章，而是包含于《土地章程》（LandReglations）和印发给外国租地人的地契--道契（TitleDeed）之中，以"永远租赁"为核心内容的一系列规章。　　永租制是在特殊历史条件下产生的特殊的城市土地制度。百余年间，它对上海房地产业、城市经济，以至中国社会都有深刻的影响。对于永租制虽然有一些学者作过研究，但是，对于它的渊源却从

2、未系统地进行考察。这不仅是城市史研究所必须解决的基础课题，而且，有着重要的现实意义。因此，有必要揆其端而考其源。　　　　　　一、对永租制起源考察的历史与现状　　本世纪三十年代，中外学者对永租制起源曾经有所考察。当时，考察工作主要是围绕着收回租界与维护租界制度的斗争而展开的，重心放在法理上研究租界制度，对永租制的考察都带有某种特殊的视角。所以与学理上的考察有一定的距离。三十年代的考察主要涉及两个方面的问题。　　　　1.永租制的渊源何在？　　当时，对此主要有两种观点。　　（A）认为永租制源于中国习惯上的土地买

3、卖，只是名义上不称为"买卖"而称其为"永租"而已。　以法国人萨吕·芒特（Soulu　deMorant）讲得较为明确，他认为："永租土地所立契约"，"与中国习惯所用之卖契相等"。　　（B）认为永租制源于中国习惯上的土地典押。徐公肃、邱瑾璋合着的《上海公共租界史稿》分析较为明晰，他们认为：按照中国的习惯，土地"典出时期，原业主亦不能行使其所有权"，所以，"永远租赁与典权最为近似"。　　他们还将永租制与永佃制作了比较。他们认为：两者的共同之处只有一点，即时效上的"永远性质"，而不同之处却有两点：（a）永佃制之下

4、原业主"不失去土地所有权"，因此，"得以法定原因（欠租）撤佃"，而永租制之下，土地的"出租人让去其所有权"，所以，"不准任意退租"。（b）永佃制之下，土地所有权不发生转移，尽管立有佃租契约，却未发生物权的转移。永租制之下土地所有权发生了转移，涉及到物权问题。虽然，租地人只得到田面权（使用权），但是，土地所有权已归于中国政府了。这既是永租制的特殊性，又说明它源于永典更为确切。〔1〕　　近十年来，随着城市史、租界史研究的发展，又有一些学者对永租制起源进行了考察。大多沿用三十年代的观点。略有变化者，一是朱华先生

5、提出的不源于永典而源于传统的土地买卖之理由。他认为，典押本身已包含着时限概念，一旦永远典押就失去了时限。既无时限，何来典押？因此，"永典"已等于买卖了，永租又怎么会不属于买卖呢？〔2〕二是费成康先生提出的，"永租制脱胎于当时中国农村流行的土地永租制，又不同于那种传统的制度。"从他下文中所说"租地人取得土地的永久使用权，当时也称永佃权、田面权、田面、地皮等。"他所指的似乎为永佃制。他认为由于当时的年租"事实上中国业主从一开始就没有领取"，所以，"押租成了地价，年租成了地税，中国业主在实际上已经与出租的土地割

6、断了一切联系。"惟其如此，"永租"事实上"有如绝卖"。〔3〕　　　　2.对当时采用永租制的原因之考察　　《上海公共租界史稿》对当时的主要观点作了归纳。其中以单春新（Chan　Chung　Sing）的《中国之居留地》（Les　Concessions　OnChina巴黎1915年版）作为代表：（a）按"中国习惯，根据'普天之下，莫非王土'之义，以为中国土地卖于外人，皇帝即丧失一部分之产业"。（b）"因中国公私法观念向不分清，私法上的所有权与公法上的主权混而为一。中国土地卖于外人，即不能在该地上行使主权，故仅允

7、外人租赁，不得购置。"当时不少著作，如：裘惜司的《上海通商史》（M.D.Juses:HistoricofShanghai），康提尼《上海会审公廨》（Kotenev:ShanghaiItsMixedandCouncil），兰宁-柯林合着《上海史》（LanningCoulling:TheHistoryofshanghai）等，都持同样的观点。〔4〕当时以至近十年来，我国部分学者也有类似的看法：如：费成康先生认为："当时，中国官员并不明了土地所有权与领土管辖权的区别，将外人购买用于居住和贸易的土地视同割占领土，

8、坚决反对将中国的土地卖给外人。"〔5〕　　总体上看，无论是对于永租制渊源，还是对于当时采用永租制的原因，至今还都是从中国方面作单向的考察。　　　　　　二、永租制产生的历史过程　　1843年上海开埠前后，外国移民与上海的土地关系已成为中外交涉的重要内容之一。关于订立永租制（即永远租赁土地的制度）的交涉，始于1840年，定局于1847年。大致分为四个阶段：第一阶段是关于是否允许外国人在沪居住、经商的谈判，这是建立永租制的基础；第二