杭州市西溪蝶园营销策划报告

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1、杭州市西溪蝶园营销策划报告32目录杭州市西溪蝶园营销策划报告1第一部分项目研究背景4第二部分市场情况分析52.1整体情况分析52.2产品发展设计趋势72.3、区位差异分析7第三部分区域市场分析93.1、区域环境简介93.2、区域楼市分析93.3、周边竞争项目市场调研分析103.4、客户群分析14第四部分地块SWOT分析154.1、地块环境调研154.2、地块周边环境调查164.3、地块交通条件调查164.4.周边市政配套设施调查174.5、SWOT分析17第五部分价格定位175.1、开发成本核算175.2、价格定位175.3结论18第六部分产品定位196.1、客户群定位196.2、项目定位20

2、6.3、产品定位206.4、策划推广卖点诉求20第七部分产品规划策略217.1、外立面217.2、公共部分装修标准21327.3、室内装修标准217.4、小区智能化定位217.5、园林规划建议217.6、会所、物业用房及底商功能设置22第八部分营销推广策略228.1.原则228.2、推出时机238.3、推出方式238.4、销售步骤安排238.5、预计销售周期248.6、销售计划24第九部分广告推广策略269.1、广告定位269.2、广告宣传的主要卖点269.3、广告形式289.4、媒体组合建议299.5、销售道具准备3032第一部分项目研究背景为准确市场定位，我们对西溪蝶园项目进行了前期的市场

3、调研。根据该项调研性质，采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托杭州市住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：（1）了解杭州市地产市场的整体状况及变动趋势；（2）了解杭州市住宅市场产品设计的发展趋势；（3）了解杭州市各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；（4）掌握西溪蝶园项目所处地块的基本特征；（5）掌握西溪蝶园项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；（6）明确西溪蝶园项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；（7）掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；（8）明确西溪蝶园项目构建优势的市场机会及企业机会；（9）提出西溪蝶园项目的市

4、场定位(包括项目定位、目标客户定位等)若干思路；（10）提出西溪蝶园项目在后期产品包装设计中的若干思路；（11）提出西溪蝶园项目营销及推广思路。32第二部分市场情况分析2.1整体情况分析1、杭州商业地产的现状分析杭州作为全国的著名旅游城市，每年都接待大量的外来游客，社会消费品零售总额也在稳步上升，目前主要有武林、湖滨、吴山三大市级商圈,是目前杭州商业环境最成熟的区域，武林商圈内主要有杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货等综合百货商场，四大商场和武林路女装街共同奠定了武林商圈在杭州的商业地位。湖滨商圈是目前杭州规模最大的商圈，各类业比较密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，包括杭州解百、

5、元华商场、利星购物中心等是该商圈主要的商业项目。吴山商圈包括清河坊历史文化特色街区、耀江广厦、涌金广场等特色街、专营店等，吴山商圈依托河坊街等旅游资源，集合以解百元华为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区。除了三大商圈外，近两年包括下沙、城西等区域均形成自己的商圈，满足了区域内居民的基本消费需求。 由于多年来形成的消费习惯和城市特点，在大多数杭州人的眼里，武林商圈目前还是真正的、也是唯一的商圈，尽管近几年其他商圈也在逐步打造，但都无法撼动武林商圈在杭州的地位。2、杭州商业地产未来发展趋势分析从目前的发展来看，杭州未来的商业将会从“单中心”向“多中心”格局转变，同时随着杭州地铁的开建，地铁商圈

6、也将会在未来几年得到一定的发展。随着杭州城市规模的不断扩大，商圈格局也将会发生一定的变化，各区域间功能结构的不断完善，使杭州具备了向“多中心”发展的时机和条件。作为杭州未来的市政中心、金融和商业中心以及休闲中心。钱江新城将成为未来几年杭州商业地产的重要发展区域，由于政府的支持，钱江新城拥有巨大的发展潜力。钱江新城目前在建的商业项目主要由华润万象城、凯德来福士广场和高德置地广场三巨头为核心，迪凯国际中心、东杭大厦、蓝鲸国际等20多个集商业、办公、金融、酒店与一体的复合项目也将在未来面世。钱江新城未来商业的总体量将达到70万平方米，将占杭州三个商圈总体量八成以上，具备足以抗衡传统商圈和改写杭州商业

7、格局分布的气势。32未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变，促进整个城市商业的繁荣与发展。 除了前将新城外，滨江、城北、城西、运河商务区等也将是杭州未来商业地产发展的重要区域，城市多元化发展格局将会逐步形成。杭州的商业地产发展将沿着西湖时代、钱江时代和运河时代的轨迹进行变迁。 随着杭州地铁时代的到来