中港地产_卧龙湖项目成本管理分析

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1、中港地产_卧龙湖项目成本管理分析第三章中港·卧龙湖项目成本管理现状及问题诊断第一节中港·卧龙湖项目概况中港地产开发的“卧龙湖项目”位于四川自贡南部南湖片区，属于成都两小时交通圈，依托“内宜高速”和未来的“成自沪高速”，是内宜高速入自贡城区的第一门户，交通较为方便。项目位置详见下面的图一所示:有真正得到有效控制。在卧龙湖项目一期开发过程中，对目标成本和动态成本的管理没能有效贯彻和执行，结果导致卧龙湖项目一期实际成本超目标成本1000多万。第三节中港·卧龙湖项目成本管理的问题和原因分析一、中港·卧龙湖项目成本管理各阶段中存在的问题房地产成本的发生

2、涉及到项目开发的全生命周期，涵盖了项目前期决策、规划设计、招投标、施工、销售、交付使用、结算等开发全过程环节，因此房地产开发企业的成本管理就是要在项目开发的全生命周期中，对上述全部成本构成要素进行规划、管理，从而实现企业利润最大化的目标。在整个房地产开发全生命周期中，项目决策、设计、招标等阶段对项目成本影响最大，可以说基本决定了项目的的成本控制水平。根据8/2法则原理，现重点对中港地产·卧龙湖项目在几个关键阶段的成本管理方面存在的问题进行分析研究。1、项目前期决策阶段成本管理所存在的问题可以说，在房地产项目开发的整个过程当中，其项目的前期准备

3、和决策工作是项目的最关键性的环节。项目决策阶段工作的深入程度和质量决定着项目开发成本的方向。决策阶段成本管理在项目开发成本管理中起主导作用。卧龙湖项目在决策阶段的存在的一些问题如下:(1)公司缺乏项目开发全成本管理观念项目开发成本管理牵涉项目全生命周期所有成本要素的规划、控制，在项目决策阶段就应该对项目开发各阶段的成本有一个系统的规划和测算并采取有针对性的措施。从获得土地的使用权、选择项目的融资方式、选择项目的发包方式、选择具体的施工队伍、选择具体的结算方式等都应该有整体全面的考虑。卧龙湖项目就是因为在项目的开发过程中，没有对项目的开发节奏、

4、投资的成本计划、项目的成本控制管理流程、项目的财务管理以及资金的税收设计过程等方面进行认真的计划和部署管理。这个过程当中，没有具体的项目组织架构来作为支撑，缺少投资成本的全面全过程管理意识。(2)决策阶段工作的深入程度不够、质量不高卧龙湖项目一期高层住宅在获取项目可研阶段成本测算时，对高压供电部分的“一户一表”政策和费用标准等资料掌握不全，简单按照以前多层小区的费用标准进行测算，最终导致本项实际发生费用超支约600万元，可研项目利润无法实现。卧龙湖项目一期高层商业目标成本编制完成后3个月，总包完成招标，结果比目标成本降低1800万元，在公司引

5、起轰动。事后检讨的结果是成本部对高层建筑缺乏了解，目标成本编制极其保守。2、设计阶段成本管理存在的问题房地产项目开发成本中建筑安装成本占据整个成本的500/0左右，而在项目的具体规划设计过程当中，建筑安装所需要成本的80%就已经被规定了。因此，房地产的项目规划设计过程当中的投资成本管理显得十分关键。卧龙湖项目在设计阶段的主要问题有以下几个方面:(1)设计方案选择主观性强设计方案的选择确定应该是兼顾技术与经济的有机结合，在满足产品定位、功能要求和技术规范等前提下，更应重视其经济合理性。房地产开发是以获得利润最大化为最终目的，因此在选择设计方案时

6、应该是技术与经济并重。在卧龙湖项目一期建筑方案选择时，作为建设单位的中港地产当时过于强调了项目的外观造型，而在项目设计方案选择时对项目的成本方面的考虑的较少。在卧龙湖项目一期设计方案的选择时，主要由公司设计部门对设计单位提供的几个备选方案进行评审，而设计部门更多的是从各方案的技术层面及外观效果方面进行考虑，而对各方案的经济合理性缺乏分析和评价，当时公司成本部门也没有参与进来对各方案进行深入的分析和测算，故导致对方案的最终选择基本都是以效果和技术为主导。同时，在对各备选方案进行评审时，主要的评审方式是通过参会人员的讨论发言为主，最后设计部门的负

7、责人根据大家的综合意见进行决策判断，个人意见对设计方案的确定起了决定性的作用。比如，在卧龙湖一期住宅3#楼和4#楼屋顶设计了两个钢结构造型，而此两个钢结构造型主要是考虑外观效果，基本无法销售，耗费工程造价100万元人民币。再比如，在卧龙湖一期3号楼32层住宅楼采用何种基础形式选择上，工程部根据当地的地质情况，经验性的选择了人工挖孔桩方案。但在实施前，公司新来的一位结构工程师提了出优化建议，提出可以改用高强预应力管桩并做出了如下分析:在现有的地质条件下，如果采用高强预应力管桩，则需桩径400Inln的高强预应力管桩160根;采用人工挖孔桩则需要

8、桩径800Inln的人工挖孔桩110根。虽然从数量上高强预应力管桩要比人工挖孔桩多，但每米的成本却比人工挖孔桩要低4倍以上。另外，人工挖孔桩施工周期太长，人工费用比