房地产项目优化技术管理

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1、房地产项目优化技术管理〔摘要〕房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。　　〔关键词〕成本优化；设计优化；现场工程技术管理　　为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，加强了对结构等专业

2、工程技术工作的管理，提高了设计管理工作的系统性，使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。　　　　１指导思想　　　　工程技术管理的指导思想，就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念，加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控

3、制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制，从结构专业角度对方案提出建议。　　〔例１〕某项目十几栋高层建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。　

4、　〔例２〕某项目５万平方米地下室设计，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米２吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是５万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专

5、业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。　　　　２桩基础与地下室设计研究与优化　　　　２．１桩基础承载力取值　　目前，国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来，在地产公司项目的桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出２０％以上，相应减少桩基础工程成本支出２０％以上。如苏州某地产公司湖滨一号

6、项目二期１４栋高层建筑桩基础设计中，以试桩方法确定桩承载力设计值为２５０吨，比一期以理论计算确定设计值１７０吨提高了４７％，取得了较好的经济效益；长春某公司水岸春城项目，２００３、２００４年桩基设计取值以理论计算来确定为４５吨，２００５、２００６年采用以试桩来确定桩基设计值方法，设计取值提高到５５吨，桩基承载力设计值提高了２２％；宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为４０吨，后经过试桩将设计提高到５５吨，提高了３７％；西安某公司项目通过试桩修改原设计，使桩基工程成本降低２００多万元。　　２．２地下室　　由于地下室面积较大、工程成本较高，对地下室设计进行

7、了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司５．２万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少５９元，工程成本少支出３００多万元；南京某公司２．５万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得１７０千克／平方米用钢量的好成效。　　社区地下室顶板上普遍放置１～１．５米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值

8、比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在１～１．５倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地