浅谈外资流动对中国房地产市场的影响

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1、浅谈外资流动对中国房地产市场的影响近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入我国房地产行业，并呈逐渐膨胀之势.据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视.一、外资流入对中国房地产市场的正面影响（一）有利于房地产金融体系的发展近几年中国房地产市场发展迅速发展，很大程度应该归功于国内银行体系金融的支持。首先从国内房地产市场运行及其资金链来看，房地产企业各个环节所需要的资金基本上都是来自银行。由于受到现行金融市场的制度约束，国内房地产金融主要以银行信贷为主，其他金

2、融方式如上市融资、信托融资、债券融资等方式所占的比重都是非常小的.房地产行业过高的负债率也就意味着房地产企业把大部分的风险都转移到了银行，从表面看，短期内增加了商业银行的利润降低了银行的不良贷款率，但必然加剧房地产贷款的长期性和银行资金来源短期性的矛盾，从而加大了商业银行的中长期流动性风险以及银行信贷结构的不合理性，由此导致了银行贷款期限结构的严重错配.外资可以通过直接投资和间接融资的方式来承担部分融资责任和金融风险，使房地产行业在选择资本来源、确定资本结构和决定资本运用方向上更具有灵活性和独立性，在一定程度上增加国内房地产金融体系的多样性.（二）有利于弥补中国房地产市场的资本短缺，

3、2006年我国经济开始出现过热迹象，为对冲外汇占款增加的流动性和抑制国内的通货膨胀，2006年以来,中国人民银行已经8次上调存贷款基准利率，5年期以上个人住房贷款利率由5.85%上调到7.83%。并且18次上调金融机构法定存款准备金率，金融机构存款准备金率一度达到17.5%的高位.同时，为加强房地产信贷管理，中国人民银行先后两次下发文件紧缩住房信贷。在紧缩政策下，房地产开发成本提高，房地产开发融资困难。从表2我们可以看到，房地产企业的负债率是非常高的，银行方面的紧缩极大限制了房地产企业的发展，外资的进入正好一定程度上缓解了房地产企业的资金之困。如恒大地产，其在2006年开始急剧扩张，

4、其最大的瓶颈就是资金，美林和淡马锡等金融机构先后为其融资达8亿美元，为恒大其后的爆炸性发展打下坚实的基础.年份实收资本资产总计负债总计资产负债率200513927721945252172.7200616172883986547774.12007194381110788268074.4（三）提高房地产行业的服务水平和专业化水平随着中国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，外资投资中国房地产还伴随国外先进的房地产服务公司的进入。外资房地产服务公司的进入首先会使该类服务公司的市场进一步扩大，经验积累更加丰富而服务质量更提高一步。其次，会促进外资服务公司的进一步进入，并促进内外资房地产服务公

5、司间的竞争，使他们提高服务质量并降低服务成本。这一切对房地产业来说，最终会以更低的成本为房地产企业提供更好的服务，会提升房地产产品的供给水平，推进产业升级，也使房地产业各链条更具专业性.（四）促进房地产行业的发展，加强国内房地产企业的竞争能力外来投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高房地产企业的经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业有更多的机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市

6、场融入国际市场的进程.外资进入加剧了房地产市场竞争，加速企业优胜劣汰的过程，促进国内房地产企业不断提升自身能力。外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配，也会刺激他们尽力加强现代企业制度建设进程，而中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战，这也将迫使它们不断改进技术和设备、强化创新及管理理念，进一步提高房地产产品的供给水平，塑造品牌以提升自身的竞争能力。同时，优胜劣汰也将推动国内房地产企业之间的并购重组，提升整个行业的水平.二、外资流入对中国房地产市场的负面影响（一）扩大房地产市场的泡沫，加强市场波动性外资进入我国房地产市场一般以大城市为主，在房地产投资类型中又以投

7、资中高档市场为主。由于对高利润的追逐及跟入效应，高档住宅和商业地产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格，继而造成中国房地产市场结构性过热，使中高档市场风险增大。另一方面，外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场“标杆效应”，推动国内房地产价格持续上涨。而中国居民实际消费能力的限制，在一定程度上会促成一些地区出现“高空置率高房价”的现象，容易产