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1、探讨不动产善意取得制度之合理性 摘要2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第106条明确规定了不动产可以适用善意取得制度。但是立法对这一问题的定论并不表明是终局性的定论,尚有值得探讨的余地。本文认为,第三人取得不动产所有权是基于登记的公信力,而不是基于善意取得制度。对不动产是否适用善意取得制度之争的缘由在于对登记公信力和善意取得制度的认识混淆。 关键词权利表征登记公信力善意取得 中图分类号:D923.2文献标识码:A:1009-0592(2010)09-030-02 一、问题的提出 在李平卖房案中,第三人无疑是取得所
2、有权的。但法院是以不动产善意取得制度判决第三人取得所有权,但笔者认为直接基于不动产登记公信力即可取得房屋的所有权,无须通过善意取得制度。这就是所谓的历史之争不动产是否可以适用善意取得制度。对这个问题的之争的关键在于对登记的公信力与善意取得制度认识的混淆。 在我国有不少学者主张不动产应该适应善意取得制度,以下述学者为代表: 叶金强认为:承认登记公信力,就是承认不动产善意取得,否则登记公信力也将形同虚设。登记公信力原则本身就包含着对善的追求,而登记公信力最终要经由善意取得制度现实对善意第三人的保护。 马栩生认为:从善意和权利取得的角度讲,登
3、记公信力实质就是不动产善意取得。仔细观察各国有关登记公信力的法条,发现所谓不动产善意取得不过就是对登记公信力适用的法律要件和法律后果的描述。 孙鹏认为:不动产登记公信力保护第三人的机理,与基于动产占有公信力而生的善意取得制度保护第三人的机理,在本质上没有太大的差别,因此不反对不动产物权善意地取得,但不特意适用不动产善意取得的提法。 以上学者的观点最为典型,究其原因则是对登记公信力与善意取得制度的混淆和认识不准确。在谈登记公信力和善意取得之前,厘清为何不动产采登记和变更为公示方法与动产采占有和交付为公示方法,则必须了解权利表征与权利表象的概
4、念。 二、权利表征与权利表象 (一)权利表征与权力表象 权利表征是指用以表彰权利的特定外在形式。它的基本价值在于使原本属于无形的民事权利得以通过有形、可以由外观直接观察的手段表现出来,这样既可以厘定权利的边界,也有利于权利的行使和移转,使得他人可以从权利的表征中确定权利的状态。 而权利表象是指与真实权利状态不符的虚假权利表征。我们知道,权利与其表征是内容与形式的关系,也反映了事实与法律之间的关系。在常态的情况下,二者是一致的,即权利表征准确反映真实的权利状态;但在现实情况下,二者也会出现反常的状态,即权利表征与真实权利不符,表现出来的
5、是虚假的权利。 在维护财产动态的安全时,人们总是试图防止这二者出现偏差,从客观上促使二者的统一。但事与愿违,人们找不到更好的办法,只能在特殊情况下将就着把权利表象看作是真实的权利状态,在法律上发生与真实权利一样的法效果。由于动产和不动产的物理特性和价值大小的区别,把占有和交付作为前者的权利表征,把登记和变更作为后者的权利表征。 (二)动产权利表象与不动产权利表象 不同的民事权利其权利表象的表现形式不一。动产权利表象是指所表彰的权利与真实权利不符的动产占有。究其原因在于占有的物权推定效力及其公信力,因此占有是动产物权的法定表征。占有的权利
6、推定规则一般指占有人于占有物上行使的权利,推定其适法有此权利。但动产物权的法定表征并不仅限于占有,对于特殊的动产,如船舶、航空器、汽车等的物权,其法定表征形式是登记,对于这些动产的占有人,就不得根据其占有进行权利推定。 而不动产的权利表象,是所记载的物权与真实物权不一致的不动产物权登记。登记可成为不动产权力表象的原因在于登记的公信力及其权利推定效力。不动产物权的法定表征形式是登记,而其所具有的公信力及其推定效力与立法所选择的物权变动模式无关。在认识登记为不动产的法定表征形式的同时,别忘了占有也可成为不动产的物权表象。只是占有遇到登记时,其效
7、力就大打折扣了。 三、不动产登记公信力与善意取得 (一)登记公信力 不动产登记的公信力是指,依法完成登记的,产生绝对效力,即便登记簿上所记载权利并不存在,或者权利的内容、权利的主体与真实的情况不一致,法律上依旧承认那些因信赖登记簿所展现出来的物权而以之为标的进行交易的善意第三人所进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。即依据不动产登记簿为取得不动产物权,此时不动产物权不受任何人追夺。具体而言登记公信力体现在这几个方面:取得所有权的效力、权利有无瑕疵的外观表示;三是,自处分权受限制的登记名义人处受让物权的人,如所受限制未记载于登
8、记簿,则受让人所取得的误区即不受登记名义人所受限制的影响;四是,如第三人基于对登记薄的信赖而向登记名义人履行给付义务,即使登记名义人非真正权利人,该第三人所为的履行
