简论公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究论文

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1、简论公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究论文.freel2左右，100m2以下的房子甚少。在实际中，一部分高收入阶层通过不正当渠道购买了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象——中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。（二）经济适用房价格不合理，出现弃购现象虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于项目规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发模式从过去经济适用房与商品房

2、交叉合建的模式转变为形成纯经济适用房的开发模式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购买价格存在出入。因此虽然很多中低收入家庭冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受能力。（三）经济适用房配套设施“缺失化”经济适用房不同于商品房，其出发点是经济、适用，设定为只提供给中低收入者，受成本和地价约束，经济适用房往往地处偏远或者交通不便地带，一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上出现诸

3、多不便，这与经济适用房的出发点违背。（四）发售过程存在黑箱操作，出现权力寻租现象按最初的制度设计，经济适用住房供应对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作过程中，因为个人和家庭收入信息很难准确获得，人们普遍认为大多数经济适用房被“富人”买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付能力和运作不透明等原因，有相当部分出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优惠未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供应过程中存在不公平现象。许多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建设、房管、规划等与房地产有关的政府机关部

4、门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“门路”的人。（五）转租、转让现象明显，监督管理失控按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，遇到合适买家，双方私底下签订房屋购买合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于如何确定中低收入者标准难以确定。三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对

5、住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进行了系统的研究。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。麦克拉夫林通过由具体到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。如下图所示：（一）政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都

6、可以接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。（二）相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的交流方式已经不能满足经济适用房政策执行的要求，对于政府—房地产商（市场）—中低收入人群这三方面来说，更侧重的多方的交流。（三）政策执行者的目标和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的改变而改变随着经济适

7、用房叫停的声音不断出现，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监督执行力度上如何保障我国中低收入人群的群体利益。（四）受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上，从而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房发展中出现的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是根据中低收入者的利益和价值取向进行调整。四、健全住房保障体系，完善经济适用房发展的政策建议在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前满足市场上对于经济适用房需求人