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1、试论保障性住房与商品房的不同之处2011年9月(总第288期)法制与经济FAZHIYUJINGJNO.9,2011(Cumulatively,NO.288)试论保障性住房与商品房的不同之处刘诗晨(华东师范大学法律系,上海200062)[摘要】保障性住房是近几年来国家为解决城镇低收入家庭的住房问题而推行的一种住房保障制度.作为我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,保障性住房与目前在我国房地产市场中占绝大多数的商品住房在融资方式,用地取得,销售(分配)方式等方面存在着许多不同之处.【关键词】保障性住房;商品房;房地产保障性住房,是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根
2、据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划,统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房.我国目前的社会保障性住房主要包括廉租住房,经济适用住房,中低价位和中小套型的普通住房(限价商品住房)以及公共租赁住房四个层次构成.其中,经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房;廉租房是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能,向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的住宅;限价房是指经政府批准,在限制
3、套型比例和销售价格的基础上,以竞地价,竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位,中小套型的普通商品住房.公共租赁住房,也称为政策性租赁住房,指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房.与保障性住房相对应,商品房是指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅,商业用房以及其他建筑物商品房.目前,商品性住房在我国房地产市场中占绝大多数,但保障性住房在我国也发挥着越来越大的作用,尤其在改善民生,促进社会稳定和谐,带动相关产业以及扩大消费等
4、方面有着重要的意义.保障性住房在很多方面都区别于商品性住房,下面将结合我国现行的法律做一些比较分析.一,融资方式不同根据国家方针,保障性住房建设资金应来源于:1.年度财政预算安排的住房保障资金,包括中央和地方各级政府的财政预算;2.贷款风险准备金和住房公积金增值净收益;3.土地出让净收益中安排的住房保障资金;4.社会捐赠以及其他方式筹集的资金.其他资金来源还包括银行贷款,房地产发展商注资及发行债券.在近几年的实践中逐渐也出现了几种新的融资方式,如建设——移交协议和房地产投资信托.与保障性住房不同的是,商品房的融资方式主要包括土地46使用权的抵押,项目资本金和预售款.房地产开发商取得土地使
5、用权后,将其以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保.不能履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿.这是房地产开发资金的重要来源,大多表现为银行贷款.资本金是企业在工商行政管理部门登记的注册资金.《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定:"房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%."因而开发项目资本金也是商品房建设资金的来源之一.另外,由于我国的商品房预售制度,房地产开发经营单位可以将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权.《城市商品房预售管理办法》第一条规定:"开发企
6、业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设."在实践中,房屋预售款往往被用作房地产开发商的下一轮土地使用权的购买.二,用地取得方式不同保障性住房用地以划拨的方式为主,具体的操作过程则灵活多样.第一种选择是由政府出地,投资,管理,由政府无偿划拨土地,利用自己的融资平台,通过财政预算和提取的土地出让净收益取得资金,保证土地优先用于保障性住房.第二种选择按照政府划拨土地,吸引开发企业等机构参与保障性住房建设,这种模式能够帮助企业解决员工的居住问题.第三种选择是政府拿出一部分定了性的土地,专门用来建公共租赁住房,让各类企业通过市场方式取得这些土地,然后自己去建设公租房.而商品房适用土地使用权出让
7、的方式取得建设用地,同时须交纳土地出让金.土地使用权的出让一般适用于经营性用地,国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给商品房开发商,并由开发商向国家支付土地使用权出让金.同时《房地产管理法》还规定,土地使用权的出让,应采取拍卖,招标或者双方协议的方式进行.三,销售(分配)方式不同保障性住房享受政府优惠,其购买对象是特定的,不同类型的保障性住房有不同的销售(分配)条件,实行的都是申请审批制度,也有着与普通商品房不同的销售或分配方式以
