《资产评估》第三周导学资料doc

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1、东北财经大学网络教育学院导学资料http://www.edufe.com.cn《资产评估》第三周导学资料一、重点解读通过本章学习，可以使学生掌握三种评估途径的涵义、前提条件、主要技术指标的测算及其评估方法的选择，熟悉各评估方法之间的关系。重点掌握三种评估途径的涵义及前提条件；重点掌握各种评估途径中主要技术指标的测算；重点掌握评估途径及评估方法的选择。二、难点解析1.市场途径（1）市场途径的基本涵义（2）市场途径的基本前提：要有一个活跃的资产市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（3）市场途径的基本程序及需要注意的可比指标市场途径的基本程序：1）选择参

2、照物；2）在评估对象与参照物之间选择比较因素指标；3）对比、量化差异；4）调整已经量化的对比指标差异；5）综合分析确定评估结果。需要注意的可比指标：1）资产的功能；2）资产的实体特征和质量；3）市场条件；4）交易条件。（4）市场途径中的评估技术方法：直接比较法类比调整法：1）市场售价类比法；2）功能价值法；3）价格指数法；4）成新率价格法；5）市价折扣法；6）成本市价法；7）市盈率乘数法。2.收益途径（1）收益途径的基本涵义（2）收益途径的基本前提：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡

3、量；被评估资产预期获利年限可以预测。（3）收益途径的基本程序：1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；2）分析测算被评估对象未来预期收益；3）确定折现率或本金化率；4）确定被评估对象的未来预期收益期限；5）用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；6）分析确定评估结果。（4）收益途径的基本参数：1）收益额；2）折现率或本金化率；3）收益期限。（5）收益途径中的主要技术方法：适用于资产未来预期收益有限期的评估方法；适用于资产未来预期收益非有限期的评估方法。三、关键词1.市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售

4、出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。2.市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：（1）需要有一个充分发育活跃的资产市场。（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。3.市场法评估程序一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格調整。因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上

5、找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。用“心”服务Page2of2东北财经大学网络教育学院导学资料http://www.edufe.com.cn（1）明确评估对象。（2）进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。（4）把被评估资产与参照物比较。（5）分析调整差异，做出结论。1.市场法的优缺点（1）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数

6、、指标直接从市场获得；评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。（2）市场法的缺点表现在：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用；不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。2.收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。3.收益法的应用前提条件应用收益法评估资产必

7、须具备的前提条件是：被评估资产必须是能用貨幣衡量其未来期望收益的单项或整体资产；资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。4.折现率和本金化率确定折现率，首先应该明确折现的内涵。一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。5.收益法评估资产的程序（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料。（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势。（3）预测资产未来预期收益，确定折

8、现率或本金化率。（4）将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价