关于全市住房价格运行情况的调查报告

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1、关于全市住房价格运行情况的调查报告关于全市住房市场运行情况的分析报告　　按照市政府领导要求，根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神，我们会同规划、建设和统计等部门，对近年来全市重点是市区的住房市场运行情况进行了调研分析，现将有关情况报告如下：　　一、全市住房市场概况　　据统计，××年，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住房完成投资同比增长，开工面积同比增长，竣工面积同比增长。　　在房地产投资与开、竣工面积保持持续增长的同时，商品住房销售也呈现出了良好发展态势，××年全市商品住房销售面积万平方米，同比增长，销售平均价格为元平方

2、米左右。其中市区完成商品住房销售面积万平方米，同比增长，平均价格为元平方米左右。　　××年，全市完成二手房转让面积万平方米，同比增长，销售平均价格为元平方米左右。其中市区完成二手房转让面积万平方米，同比增长，销售平均价格为元平方米左右。截止××年底，全市城镇住房存量已达万平方米，城镇人均居住面积由××年的平方米提高到平方米。　　从年实施住房货币化分配以来，我市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心区为例，据统计，年以前的几年间，市中心区商品住房约为元致使开发成本构成增大。二是建安标准调整，导致成本增加。如楼顶设计由平顶改为坡屋顶，楼层隔板由预

3、制楼板改为现场浇制，房屋抗震设计由度改为度设防，仅此三项，就要增加成本左右。三是对小区楼盘的规划控制。近年新建小区的绿化占地一般控制在—左右，这与早期开发的小区相比，容积率减少必然导致住宅成本上升。四是原材料如水泥、钢材等建材价格上涨，把房地产开发成本抬升。五是住宅建造品质提升。近几年全市新建小区配套设施日益齐全。如：通讯设施、智能化系统、垃圾处理等，大的小区还要建设学校、幼儿园、停车场、物业管理用房、居委会用房等，以上几项除第四项外都是强制推行或政策规定必须执行的，随之而来的是开发商的建设成本相对增加，为保持一定赢利水准，就只能适当提高房价。　　第

4、二，住房消费的增长是房价增长的根本原因。××年全市完成商品住房竣工面积万平方米，销售万平方米，今年一季度，商品住房销售面积超过了同期竣工的商品房面积数量，这充分说明了城镇居民对商品房的需求和住房消费能力的增长。住房消费增长的因素主要是：一是政府激活市场的措施效应。近年来，市政府出台实施了一系列刺激住房消费的政策规定，其效应正逐步体现出来，同时每年一度的大型房产展示交易会，对活跃市场、刺激消费起到了重要作用。二是城市经济发展和城镇居民人均可支配收入的增长促进了住房消费的增长。××年，全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，居民可支配收入的快速增长有力的

5、促进了住房消费。三是“以人为本”的开发理念，受到消费着的追捧。一大批精品楼盘的出现、物业管理条件的改善、小区配套设施的完善，形成了市场活跃、消费增长的基础。　　第三，被动需求的拉动效应。近几年来，由于城市更新改造和城市建设规模的扩大，城市房屋拆迁量比较大，而其中绝大多数为货币化安置，这些拆迁户均需进入市场买房或租房，而由于因拆迁带来的“被动性需求”多数是由中低收入家庭产生的对中低价位的住房的需求，无疑就增大了对中低价位普通商品住房的需求量，带动房价上扬。　　第四，市场预期作用。××年，商品住宅的买卖双方都知道国家要控制土地和资金的供应，会造成供应紧张

6、，联系近几年我市房价连年上涨的实际，房价上升的心理预期和买涨不买落的消费习惯，加上部分开发商的炒作，都起到了催升房价的作用。　　第五，周边城市房价上升的带动作用。近几年，我市周边城市的房价上升很快，据调查，青岛的商品住房平均房价达到了元平方米，泰安达到了元平方米，济南、烟台、威海、淄博等城市的平均房价都在元以上。周边城市房价的快速增长对我市的房价上升也起到了一定的带动作用。　　衡量住房价格高低的主要指标是房价收入比，也即为一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比。经过调查测算，去年我市市区的房价比约为倍。据联合国公布的资料，大多数发展中国

7、家房价收入比多为—倍。另外，我国计算房价比通常是用可支配收入，这与国外计算使用的全部收入也不是一个概念。特别是随着房改的深入，大部分城镇居民已经通过房改拥有了一套房改房，如果将这些房改房上市，居民会有一笔不少的收入，如果把这一部分资金也考虑在内，则我市的房价比还会下降很多。因此，我们分析认为当前我市的房价比还是基本合理的，否则，无法解释这样的现象：一方面说房价太高，另一方面，房地产市场需求却又很旺盛。　　预计今年及今后一个时期我市房价稳中有升的总体趋势仍然不会改变，但上升幅度会有所放慢。主要理由是：　　一是土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产

8、市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章的