房地产泡沫的预警与防治

《房地产泡沫的预警与防治 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产泡沫的预警与防治【摘要】文章对房地产泡沫的形成、膨胀与结束的机理进行了论述，阐明房地产泡沫会逐步向泡沫经济演化，以至影响整个国民经济的发展，同时对房地产泡沫的预警与防治提出了用五个指标来量化房地产泡沫的程度，并提出构建房地产泡沫预警系统的建议。　　【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统　　　　　　经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象，社会物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅

2、度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫问题成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何科学地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。　　　　一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束　　　　（一）房地产泡沫的定义　　泡沫是指实际价格脱离理论价格。房地产泡沫是

3、指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。　　　　（二）房地产泡沫形成的原因　　房地产泡沫的形成与房地产市场的规范化及市场化、法制环境、市场环境、政府管理水平、金融监管体系、投资人的风险意识、购房者的理性程度等密切相关。房地产泡沫作为一种经济现象，它的形成离不开一定的经济、金融环境背景的孕化。市场经济是产生交易投机的前提条件：经济货币化、经济增长，以及金融衍生工具的大量出现为大规模房地产泡沫的产生提供了资金支持；金融自由化、信息化带来的资本流动加速对价格波动和价

4、格泡沫起到了推波助澜的作用；而经济规制失衡则为泡沫的形成提供了制度支持。在市场中，投机是一种普遍行为，房地产投机与土地投机紧密相连，在中国1992、1993年的房地产热中的土地投机是房地产投机活动中的主要投机方式，适度的房地产投机能促进房地产市场繁荣和活跃，但投资规模的过分膨胀是导致泡沫程度加深的最主要原因。当房地产市场投机超越一定的程度和数量界限，存在大量的非理性投机或严重的价格操纵行为时，并引起市场其他投机者的不断盲目跟进，同时房地产价格不断飞涨，市场风险不断累积，最终引起房地产泡沫的崩溃。　　　　（三）房地产泡沫的分类　　房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类

5、：　　1．土地价格泡沫。土地价格由于市场投机炒作等会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就有可能发展成泡沫经济。2005年调查报告指出，在2005年中国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米，可土地价格却成倍增长，北京、深圳、大连、青岛等地表现尤为突出。　　2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至

6、破产倒闭。中国某经济监测中心的一份研究报告指出，目前我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。　　3．房地产投资泡沫。上世纪90年代初期的广东惠州就出现了房地产投资泡沫。从1992年到1993年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，广征地，大投入，全面开发，房地产交易猛增。1993年商品房销售面积90.28万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分别比1991年增长了26％、250％和920％。然而这种违背了市场规律的过热现象终不长久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多半拉子工程，也就是“烂尾楼”，惠

7、州市房地产业及其区域经济进入了低迷时期。一般来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。　　4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。　　　　（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束　　房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取