日本土地登记制度

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1、日本土地登记制度1．日本登记制度的现状　　①登记所　　在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计约有550个登记所存在。而由以法务局长为顶点，统括登记官、登记官、登记专门职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记系依不动产所在地，商业登记则依总店所在地来决定接受各该登记之登记所。登记内容系采取将之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记内容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽无法提供，但以电磁

2、记录保存于登记所之登记事项内容，则有可能在少许时间内于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）　　②登记对象　　系以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分别以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，详如后述，其他登记简述如下，以为参考。　　商业？法人登记，系就以一般营利为目的之公司、或社团？财团法人、学校法人、社会福祉法人、协同组合（合作社）等其他非营利法人之内容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须经登记始能成立

3、。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本额制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。　　所谓成年监护登记，系指在日本以20岁以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上开受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。　　所谓动产？债权转让登记，系指针对随着今日经济的发展或复杂化，致转让契约书类及确定期日常无法适切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。系出自经济界之

4、要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。　　③不动产登记法　　不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，终上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当长，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计

5、有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上开法令而被运用。　　2．不动产登记　　①可为登记之权利　　登记系针对土地及建物等不动产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。　　所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、质权、抵押权、租借权（赁借权）、采矿权　　所谓不动产之表示登记，在土地之场合，系将其所在、地号、地目、所占面积登载于登记簿；建物则系就其所在、房屋编号、种类、构造、建筑面积加以登记。土地之分笔、合

6、笔、所占面积之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.　　在其他国家里其土地登记簿或许尚未能涵盖其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。　　所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之继承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。　　在日本，土地及建物各有其登记簿并采取个别登记方式，与其他国家不同。

7、唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。　　②公的图面　　登记所里备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认来判断土地及建物之所在与正确面积之构造。　　但是，实务上我等专家称之为14条地图之上开图面，并未能完全涵盖全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。　　因