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1、摘要摘要广州珠江恒昌房地产顾问有限公司受广州市德心置业发展有限公司委托，对其位于广州市北郊南湖风景区的“半山湖”项目进行发展策划研究。该项目占地面积131,174m2，原名“荔苑别墅区”，拟建别墅为主、兼有中高层的混合居住区。我公司在收集大量的市场数据和相关资料基础上，对该项目之区域情况、开发时机、目标客户、市场定位、发展模式、规划及建筑设计等多方面提出了可操作的建议，并对项目进行成本和财务效益分析。报告正文已对上述各项内容详细阐述，现将主要观点摘录如下：一、“半山湖”（下称项目）地处广州北面白云山南湖风景区，该区风景优美，自然条件优越，具备发展集居住、休闲于一体的高档物业的先天条件
2、。二、区域市场的调查结果显示：户型面积在150~220平方米之间、总价在150万以下的洋房，以及户型面积在250~400平方米之间、300万以下的别墅较受市场欢迎。三、通过对区域环境、房地产市场的特点进行分析，判定本项目应建成为一个质价兼优的集休养、消闲于一体的居住型屋村。四、为形成差异化，提高楼盘竞争力，建议将“养生公园”作为屋村主题，贯穿于项目发展的全过程中。其规划、建筑及园林绿化的设计除遵循舒适、实用的原则外，还应突出“养生公园”的个性。五、遵循滚动开发的原则，设定本项目的开发期为四年。首期开发南片用地，用地面积50,667平方米，总建筑面积26,907平方米，容积率0.53；
3、二期开发北片用地，用地面积80,507平方米，总建筑面积65,240平方米，容积率0.81。六、本项目预计总投资成本约28,117万元，按可售面积分摊的单方成本为3,367元/平方米。其中首期（南片）总投资9,623万元，可售面积单方成本3,927元/平方米；二期（北片）总投资18,494万元，可售面积单方成本3,135元/平方米。七、财务分析结果显示本项目具有较好的盈利，总销售收入预计约47,668万元。首期（南片）销售收入17,067万元，二期（北片）销售收入30,601万元。动态分析显示最大资金占用量为12,079万元，发生在2002年上半年，各项财务指标如下：1、税前指标：1
4、-5摘要累计净现金流量：13,768万元资本收益率：48.97%自有资金收益率：113.98%1、税后指标：累计净现金流量：9,225万元资本收益率：32.81%自有资金收益率：76.37%八、盈亏平衡分析显示当销售率达到68%时，即可盈亏平衡。同时，针对成本与售价的敏感性分析反映本项目具有一定的抗风险能力。1-5项目区位分析1项目区位分析1.1项目概述“半山湖”项目地块位于白云区太和镇大源村旧广从公路东路段（附图1-1），总占地131,174m2，原拟建以别墅为主，间有中高层的混合居住区。项目地块开发分为南、北两片。目前南片的独立别墅、联体别墅建筑主体基本建成。项目地块毗邻南湖国家
5、旅游区及南湖高尔夫球场，周边自然环境条件较为优越，空气清新，风景秀丽，安静舒适，适于居住。项目附近区域已建成或拟建大量以南湖、白云山为主题的别墅区,是广州市较集中的别墅区。1.2项目所在区域社会经济现状特征及发展预测一、地区概述本项目所在区域为广州市东北郊区，周围是白云区所属的村镇，多为农村集体用地，产业以发展蔬菜种植和乡镇企业为主,是广州市东北郊的蔬菜集散基地。周边部分土地划批为城市建设用地,下表为附近分区的用地及发展现状。1-5项目区位分析表1-1南湖周边城市分区情况分区名称分区面积（平方公里）规划人口（万人）分区用地现状分区发展现状B-21集贤分区10.0812城市用地占12.
6、95%，农业用地很少，可建设用地占66.45%，大多划批为房地产建设用地。集体用地中，乡镇企业划批用地较多。1.分区产业以乡镇企业为主，将大量发展房地产建设。2.分区对外交通较发达，区内基本上没有路网。现有给排水、电力、电讯等基础设施较差，需增设。B-22南湖旅游区16.551.0以旅游、度假用地为主。已发展大量高级住宅区。1.分区产业以旅游为主，设施齐全,畜牧业、蔬菜种植较发达。2.已有大量别墅区和居住开发项目，服务设施将日趋完善B-26机场北分区5.714.6城市用地占41.7%，农业用地占55.85%。用地以居住、工业仓储功能为主。1.属城乡结合部，工业、仓库对居民、水体有污染
7、影响。2.交通便利，公共服务设施分布零乱，数量规模不足，没有功能齐全的中心区。建设混乱。B-29机场分区14.725.0用地以交通和仓储为主。附近有大量居住用地。以交通、仓储功能为主。已发展大量房地产业，服务设施较完善。B-30白云山分区22.000.5白云山风景旅游区、外语学院、武警支队占大量用地。新广从公路边已发展一定量住宅。1.白云山旅游区外，还有大量农业人口，周边有不少以白云山为主题的别墅。2.建设缺乏总体规划管理，但将逐渐得到控制管理。B-31同
