对房地产企业税负成本管理的思考

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1、对房地产企业税负成本管理的思考摘要：房产企业涉及多个纳税环节，本文分析当前房产企业的税收负担状况，并在此基础上提出了加强税金成本管理的建议。关键词：房地产企业税收负担税负成本管理房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房

2、地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。1、我国房地产开发企业适用的税收政策6房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。1.1、我国房地产开发企业适

3、用的流转税政策房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。1.2、土地增值税我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

4、知》（国税发[2006]187号）。1.3、企业所得税2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]631号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用

5、、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛

6、利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。1.4、印花税印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施62.1、避免盲目追求高售价合理利用税收优惠政策房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定

7、，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计6开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接

8、费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建