基于价值链的产业地产开发模式探讨

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1、基于价值链的产业地产开发模式探讨内容摘要：随着房地产行业逐渐分化，产业地产作为一种新的地产形态，成为开发商角逐的新领域。但由于产业地产发展历程较短，暴露出产业定位不清晰，缺乏专业运营管理等弊病。本文基于产业价值链视角，针对典型产业地产模式的特征和运营模式及风险进行探讨，结合我国产业地产发展实践以及宏观政策环境分析，提出了产业地产发展的对策建议。关键词：产业地产价值链开发模式引言产业地产可看作是传统工业地产的升级，传统工业地产发展历史较长，以各类型工业园区为代表，20世纪90年代进入快速发展时期，园

2、区的层次由国家扩展到省、市、县及部分镇，形成遍及全国的开发区热潮（刘群，2011）。政府主导下的产业园区暴露出园区监管机制不完善、同质化竞争、缺乏创新等问题。我国目前正处在产业结构调整、产业转型升级的攻坚时期，新时期如何进行产业资源整合重组，科学规划和运营，推动产业创新发展和产业升级，对产业地产而言，既是机遇，又是挑战。不同产业地产模式及特征分析9因此，以价值链为划分标准，可以将产业地产划分为单一企业型、主题型、纵向综合型、复合型四种不同产业地产模式（见表1）。（一）单一企业型单一企业型产业地产模

3、式是开发商面向某一企业而开发的产业地产，能够较高程度上满足客户的需求。由于产品客户单一，一般为资源导向型开发，即当地拥有丰富的上下游企业资源、交通资源以及其他配套资源等。1.客户定位。开发商由于受地块面积和企业资金实力规模的限制，而实施单一企业型产业地产开发，客户多面向大中型制造业企业，根据企业战略发展的需要进行产业地产产品的设计和开发。2.运营管理模式。开发商可以选择出售或出租物业的运营模式。单一企业型产业地产由于客户数量唯一以及专业性较强，多是客户企业自行进行后期物业管理，开发商很少参与到运营

4、以及提供增值服务的管理中。3.开发运营的难点及风险。开发企业面临的风险主要是产业地产开发风险，即市场风险、政策风险以及资金风险。区域产业环境、产业结构以及产业政策的准确把握是重点，产业目标客户的精准定位是难点。（二）主题型9主题型产业地产是指集聚了具有某一共同行业特征的多家企业，属于不同产业链条上的同一节点，开发商从行业的角度做整个产业配套服务，如孵化器、软件园、物流园等，形成行业规模经济，节约信息和资源获取成本。1.客户定位。主题型产业地产的目标客户定位最大的特点就是它们属于不同产业链，但均处于

5、产业链条的同一环节。因此，主题型产业地产招商的客户边界比较明显，开发商根据这类企业的共同需求提供配套的特色增值服务，这也是吸引企业的重要因素之一。2.运营管理模式。主题型产业地产专业性较强，行业特色鲜明，规模上可以形成工业园区的形式。由于集聚了多家企业，运营管理主体不再由某个企业负责，而多是由开发商为企业提供共同需求的服务和管理，提高资源的利用效率，节省企业成长的成本。3.开发运营面临的难点及风险。开发商面临前期开发和后期运营的双重风险。前期开发商需对客户的产品功能需求、区位选择、服务需求等进行精

6、确分析，以实现目标客户精准定位。后期运营风险主要体现在如何使提供高质量的配套服务与企业的成长之间良性互动，通过不断改善服务质量、创新服务模式，切实推动企业的健康快速成长。（三）纵向综合型9纵向综合型产业地产是指围绕产业链上下游企业进行整合，规模上一般形成工业园区或产业园区形式，通过发挥上下游企业的产业功能关联关系，提高企业的生存和竞争能力，发挥产业链竞争优势，推动产业链增值和升级。1.客户定位。进行纵向综合型产业地产客户定位之前，要先实现产业定位，结合区域产业环境和市场环境、政策环境，选择具有发展

7、前景的产业。其次，围绕该产业的产业链进行招商，目标客户范围比较明确，即某一产业链的上下游企业。2.运营管理模式。与主题型产业地产不同的是，纵向综合型产业地产的产业特色鲜明，更趋向于打造产业集群。需由专业的运营团队进行管理，整个产业地产的运营管理以整个产业链的需求为导向，要兼顾上下游企业的个体需求，具有特殊性。3.开发运营面临的难点及风险。开发商面临的风险主要是前期开发风险和后期运营风险。开发风险主要体现在涉足产业的准确定位方面，包括市场风险、资金风险、政策风险等。运营风险主要体现在对整条产业链需求

8、的定位与企业个体需求的确定，如何使服务模式能够与产业链竞争力的提升形成良好互动，降低上下游企业之间的信息交流的成本。（四）复合型复合型产业地产是指以产业间的纵向联系和横向联系为依托进行资源整合，具有很大用地规模，如大型工业园区形式，形成产业链的横向和纵向延伸的产业网络结构。91.客户定位。复合型产业地产突破纵向综合型单一产业链的形式，向跨产业链式迈进。客户定位具有综合型、复杂性的特点，对拟定客户之间的产业关系网络的准确把握是成功关键。以产业链招商为基础，进行纵向和横向拓展招商，以拓