汉府街客运站开发项目可行性研究报告

《汉府街客运站开发项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、南京汉府街客运站开发项目可行性研究报告y江苏苏地房地产咨询评估有限公司二零零五年十二月47目录第一章总论31.1项目概况与背景31.2项目建设的必要性61.3可行性研究报告编制的依据71.4可行性研究报告主要结论及建议8第二章市场分析及预测102.1南京房地产市场宏观现状102.2商业用房市场分析122.3办公用房市场分析16第三章建设规模和建设内容203.1建设规模203.2建设内容21第四章建设方案224.1南京汉府街项目规划设计目标224.2南京汉府街项目的功能定位234.3建筑平面布置234.4

2、建筑设计的要求254.5建筑结构主要形式284.6公用工程28第五章环境保护及节能295.1环境保护295.2节能30第六章实施进度32第七章财务效益测算337.1项目投资估算337.2项目销售收入估算377.3该方案的财务评价38第八章风险分析418.1敏感性分析418.2盈亏平衡分析43第九章结论与建议44附表与附图4547第一章总论1.1项目概况与背景1.1.1项目建设概况BA该项目地块总用地面积14000平方米,建设用地面积13400平方米,其它代征用地600平方米，规划用地性质为商业、办公。地

3、块坐落于南京市玄武区长江路，东临梅园新村，南临长江路，西临总统府、东箭道，北临东箭道住宅小区。该项目地块附近有2W，68W，29W路等多路公交车经过；周围商服设施、区域的基础设施配套齐全，道路等级好，交通较便捷。该地段位于长江路文化一条街，周边历史遗迹、文化设施十分丰富。DC地块南面：A南京图书馆新馆B中山广场C现代美术馆D中央饭店；47A-1A-2CB地块东面：A梅园新村纪念馆B毗卢寺古代建筑风貌区C雍园近代建筑风貌区；AB地块西面：A总统府（太平天国天王府）B南京1912休闲街区。47地块北面：东箭

4、道住宅小区1.1.2项目建设背景该地块座落玄武区长江路文化一条街，紧邻总统府，加之周围大行宫CBD商圈刚刚崛起，“南京1912”时尚酒吧区近在咫尺，未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。1、玄武区概况玄武区位于南京的东北部，东揽钟山，北依幕府，因境内有玄武湖而得名。区内环境优美，风光秀丽，是诸多名胜古迹荟萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宫等各级文物保护点72处，是南京旅游景点最集中的地区之一。玄武区是南京的中心城区之一，区域面积80.97平方公里，人口约46万，是南京军区机关和南

5、京市委、市政府所在地。玄武区风景秀丽、历史悠久。区域内有著名的钟山风景区和玄武湖风光带，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌，绿化覆盖率达58%以上。自公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋及南朝宋、齐、梁、陈六朝宫阙御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寝明孝陵、清朝太平天国的天王府、近代孙中山的临时大总统府以及中山陵等名胜均在区域范围内。47图1-1建设项目规划限制图2、梅园新村历史街区概况梅园新村历史街区位于长江路文化街东端汉府街两侧，因拥有国家级文物保护单位——中共代表团办事

6、处旧址而闻名。除文物建筑外，街区现存大量的民国时期风格各异的住宅建筑，整体风貌格局保存完好，具有极大的保护价值，更因为其独特的风貌格局、独具的文化内涵和良好的区位条件而具备极大的利用潜力。梅园新村历史街区是《南京历史文化名城保护规划》共划定的10个历史文化保护区之一，规划要求将中共代表团办事处旧址与梅园新村历史街区的保护相结合，重点保护文物建筑及其相关的历史环境，以及街区内民国时期居住建筑的风貌特色，按照历史街区的保护要求和方法，划定保护范围，制定保护措施，提出建筑环境整治的规划要求。47梅园新村历史街

7、区周边关系图梅园新村历史街区保护范围内的建设应以取得与核心地段协调统一的环境风貌为原则。建筑形式以坡屋顶为主，色彩以灰色为基调，体量适中，高度原则上控制在15米以内。毗卢寺建筑群也在该历史街区保护范围之内，为明清风格的佛教建筑群，其主体建筑万佛楼为复建仿明清建筑，楼高30米，对这组建筑的风貌、高度等应针对具体情况，区别对待。对区内其它不合控制要求的建筑，则应逐步予以搬迁或拆除重建。规划要求保护梅园新村历史街区核心地段的传统建筑、构筑物、道路街巷所共同构成的传统风貌。其中对办事处旧址文物建筑实行全面保护，

8、不得随意改变现状，建设活动以“整修如故”为原则。对地段内其它建筑的建设活动以维修、整治、内部更新改造为主，建筑外观造型、体量、色彩等应保持传统风貌，层数控制在2—3层，高度在1047米以内。对环境要素如围墙、大门、树木等应按原风貌特色予以保留。清理地段内违章搭建的建筑物，构筑物，恢复原有院落、街巷格局。梅园新村历史街区作为长江路文化街的重要组成部分，位于文化街的东端，并与民国总统府(太平天国大王府)历史文化保护区相邻。周边文化设施集中，层次