别期望“新土改”一蹴而就

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1、别期望“新土改”一蹴而就2014年12月22～23日，中央农村工作会议在京召开，研究依靠改革创造推进农业现代化的重大举措，全面部署2015年及今后一段时期农业和农村工作。这其中，土地制度改革备受关注。�望智库土地与房地产研究中心、�望智库宏观经济研究中心为此召开圆桌论坛，四位�望智库研究员对宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市、征地制度改革及土地财政转型等难点、热点问题进行研讨。�望智库认为，土地问题利益复杂，牵一发而动全身。土地制度改革不仅要解决不断蔓延的违约用地、违规占地、违法卖地、暴力征地的问题，更要减少群众矛盾、治安冲突，促进经济平稳健康发展，从根本上解决贫富差距、两极分化等

2、社会公平问题。因而，社会各界特别是各类投资者，应该正确认识农村土地制度改革前景，准确把握农村土地制度改革带来的红利以及风险。与此同时，�9望智库认为，随着中国经济进入新常态，农村土地制度改革的推进也面临着更加复杂的局面，审慎稳妥推进理应是执政决策的大原则。各级地方政府需要严格遴选试点地区，遵循“可复制、能推广、利修法”原则，大胆实践，科学分析，审慎稳妥推进各项改革。宅基地闲置与流转悖论待解随着社会经济的进步，宅基地这一农民生产、生活的重要要素所具有的功能，正逐渐由过去承担的生活保障向财产功能转变，要求允许宅基地的流转、交易和抵押。因此，近年来宅基地制度改革的呼声越来越高，也是本轮新土改的一

3、项重要内容。王玉光：我们现在看到广大农村地区大量宅基地闲置，房子一年四季都空着，大多数人都到城市里打工了。但为了保障农民不流离失所，宅基地一直实行无偿分配的制度，这是农民的一种社会福利，并严禁城里人到农村去买宅基地建房。但这同时卡死了农民仅有的这一块不动产实现财产性收入的权利。推进宅基地有偿使用和入市流转都是改革的大方向。但目前看来，试点改革所能突破的就是宅基地的有偿使用和退出制度的建设。兰亚红：宅基地入市的好处是显而易见的。可以激活农村土地资源，缓解城市建设用地紧缺的局面;可以保障农民公平享有土地增值带来的收益，保障农民权益，推动城乡统筹发展;还有利于促进土地节约集约利用。9但宅基地入市

4、同样存在风险。如果允许宅基地入市，城市远郊最弱势的农民可能最愿意，但当前大多数城市为城市居民提供最基本的公共服务和社会保障还存在资金难题，流转宅基地的农民大量进城后，有可能成为“流民”。慈冰：从目前的宅基地改革的方案看，并未寻求到一个平衡点。兰亚红：应该是这样的，各界还有很多争议。短期来看，宅基地入市不会有大的突破，还是会被限定在本集体经济组织内部成员间流转。在“退出”这块可能会做一些文章。比如，退出的宅基地经集体经济组织回购后，有可能可以转为集体经营性建设用地入市。这样的话，实际上还是给未来宅基地入市留下了窗口。慈冰：这里还有一个问题，如何界定闲置的宅基地和自愿退出的宅基地，宅基地转性为

5、集体经营性用地的价格如何确定、怎样更改？更重要的问题，不希望农民变卖宅基地而变为“流民”虽是共识，但在实践中，我们不应忽视农民个体理性选择的权利，以及自由配置资产的权利。换句话说，不理性卖房卖地的情况只是少数，如果财产权益真正给到农民，愿意持有并留给子孙的信心会更强。现在之所以有闲置荒废的情况，就是不能真正体现市场价值，农民处置起来才会很随意。这只是我个人的观点，还需要科学的分析和实践检验。9史晨：土地改革的一些基础工作还未完成。比如，国土部对农村集体土地所有权确权登记发证任务已基本完成，后面还要做承包地的承包经营权、宅基地使用权的确权到户。从测量角度看，需要清理大数量的零碎地块、指认边界

6、等，都是非常费时费力的工作。而且，很多地方政府对确权改革并不太积极，确权需要干部下乡，但现在下乡补贴减少了，有些干部根本不愿意下去。除了干部补贴外，村民误工费也是一块，支付给测量公司的测量费用更高。王玉光：试点工作非常重要，会审慎稳妥地向前推进。遵循试点经验“可复制、能推广、利修法”的原则，预计试点会选择已经完成宅基地确权登记、具备传统农区典型特征、农村集体经济组织较为健全以及管理制度较为规范的地区。国家已经批准的各类改革试验区、示范点等预计会优先获选。农村集体经营性建设用地入市误区农村集体经营性用地入市改革争论最多，即便时至今日，在学界仍然有不同的观点。以北大教授周其仁为代表的一部分学者

7、从经济学的角度出发，认为建立城乡统一的建设用地市场势在必行;而以华中科技大学教授贺雪峰为代表的一派学者认为，要谨慎推进，防止土地食利阶层再现。王玉光：从十七届三中全会和十八届三中全会的《决定》都可以看出，农村集体经营性建设用地入市是大势所趋。兰亚红：还应该加四个字：大势所趋，谨慎向前。9慈冰：有一个问题，农村集体经营性建设用地的概念还是含混不清的。“农村集体经营性建设用地”这么长的名字，很多人最开始的时候都搞不清，直接笼