土地使用权抵押的相关法律问题

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1、土地使用权抵押的相关法律问题[关键词]土地；使用权；法律问题随着民商事活动的日益频繁，抵押贷款已变得越来越普遍，而传统的现有产权房抵押已满足不了正常的经济交往，房地产业的兴起，使土地使用权抵押这一担保方式在物权担保中占据着越来越重要的位置。根据有关法律规定和目前的实践，我认为下列几类问题值得分析、讨论并引起重视。一、能够用于抵押的土地使用权的范围土地使用权抵押主要是从开发商取得土地使用权开始至建设工程开工止。在这个阶段开发商能够用来抵押以获取贷款的只有土地使用权。按照通常的担保法理论，房产与地产是两个独立的不动产，各自应可以独立作为贷

2、款的抵押物，因而就有房产抵押贷款和地产抵押贷款之分。但是，当房产与地产结合在一起时，就具有不可分割的属性。单独抵押或分别抵押就会造成无法处理抵押物和无法实现抵押权的后果，故《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定都体现了“同时抵押”原则。但在取得土地使用权阶段，开发商尚未在其土地上新建房屋，故只能单独用地产进行抵押以获取贷款。5根据《担保法》第三十四条和第三十六条的规定，我认为，能够单独用于抵押的只有两种土地使用权：第一种是抵押人通过出让方式取得的国有土地使用权；第二种是抵押人依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩的集体土地使用权，除上述

3、两种土地使用权外，其他国有或集体的土地使用权，诸如以划拨方式取得的土地使用权，乡（镇）、村企业的土地使用权等都必须同地上房产同时抵押，而不得单独抵押。另外，《担保法》第三十七条第二项特别列举了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，《城市房地产管理办法》也列举了权属有争议的用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；被依法查封、监管的地产不得设定抵押。应当注意，虽然法律允许这两种土地使用权抵押，但因其有悖于同时抵押原则，因此，如果土地使用权已全部单独抵押，对今后土地上新增的房屋的出售或房产开发过程中再设定其他抵押都会带来

4、冲突和矛盾。因此，银行对此类以土地使用权单独抵押贷款的要特别重视并加强监管。二、有关土地法律规定问题分析（一）以出让方式取得的土地使用权的抵押问题5根据《担保法》的规定，以出让方式取得的土地使用权是可以抵押的。但是，国有土地使用权人作为抵押人，当他承担抵押责任时，其以出让方式取得的国有土地使用权可能被依法拍卖、转让等方式处理，这时所得的价款还不能全部用于清偿抵押债务，必须先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才有优先受偿权。因此，银行在放贷时要注意审查，抵押人是否缴清了土地使用权出让金。否则抵押权人有可能不能完全享

5、有优先受偿权。（二）以划拨方式取得的土地使用权的抵押问题划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式无偿取得的土地使用权，这是国家在一定条件下对特定单位的一种优惠。如果允许土地使用者将划拨的土地使用权未经开发建设就设定抵押，不仅会造成房地产抵押上的混乱，而且还可能造成国有资产的流失。因此，银行如果遇到开发商要求单独以划拨的土地使用权设定抵押以获取贷款的，应予以拒绝。如抵押人以划拨土地上的房产设定抵押的，也应注意这种抵押虽符合我国城镇《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于“地上建筑物，其他附着物抵押时，其作用范围内的土地使用权随之抵押”

6、的原则，但是这种抵押的抵押权人的“优先受偿”权是受到限制的。《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。这一规定明确要求抵押权人在优先受偿之前，须从拍卖所得中缴纳与土地出让金相当的款额，这就要求在设定抵押贷款的数额时必须充分考虑土地出让金的因素，若有疏忽，则抵押权人难以优先受偿，优先受偿就要打折扣。银行在办理此类抵押贷款时，要充分考虑这一问题。5（三）以集体土地使用权设定抵押的问题在房地

7、产开发时，开发商有时会将依法承包的农村集体土地使用权或乡办、村办企业的厂房等建筑物及在集体土地上建造的住宅作为抵押物进行贷款。农村集体土地不同于国有土地，因而在设定抵押时应注意：1.只有两类经土地使用权登记的集体土地可以设定抵押。根据《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》规定：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他的集体土地使用权不得抵押。”因此在签订抵押贷款合同时首先应明确拟将设定抵押的集体土地使用权的类型是否符合上述要求，是否办理过使用权

8、登记，而后要及时申办抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经抵押登记的，抵押权人不受法律保护，土地使用权也不能作为抵押财产进行处置。52.上述两类集体土地使用权设定抵押须经被抵押土地的集体土地所有者书面同意。同意抵押