浅论出租被查封房产的法律效力

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1、目前，在执行中经常会遇到被查封房产能否出租、承租人能否请求受让人继续履行原租赁合同以及承租人是否享有优先购买权等法律问题，实践中做法不一，理论上也没有定论，争议较大。笔者拟通过对现有法律、司法解释及法律实践的分析，以厘清这一困扰执行的法律问题。一、查封的方法　　查封，是指人民法院为保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债权的实现，对被执行人的财产贴上封条或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限定，限制债务人处分权所实施的控制性执行行为。查封的目的在于确保查封物的现状，使被执行人不能擅自处分查封物，同时也使第三人避免与被执行人

2、发生交易而受到损害。　　查封方法因动产和不动产有所区别，房产属于不动产。查封房产实践有两种方法，一是张贴封条或者公告，对已登记的房产到产权登记机关办理协助查封登记手续，向被执行人送达查封裁定书，告知被执行人未经法院允许不得擅自抵押、买卖查封物，但允许被执行人使用查封物，这就是通常所说的“活查封”；一是将房产加贴封条或公告封闭，禁止被执行人出入和使用，同时下达裁定不准被执行人行使抵押、出租、买卖等行为，这种查封方法称为“死查封”。　　不动产的查封方法有多种划方法，“活查封”和“死查封”是从限制所有权人对自己的不动产享有几项权能角度划分的，

3、所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，“活查封”仅限制被执行人行使处分权能，其他权利未被禁止；“死查封”对四项权能全部予以禁止。两种查封方法查封方式和内容不同，产生的法律效力亦不同。二、“活查封”的法律效力　　目前，在执行中经常会遇到被查封房产能否出租、承租人能否请求受让人继续履行原租赁合同以及承租人是否享有优先购买权等法律问题，实践中做法不一，理论上也没有定论，争议较大。笔者拟通过对现有法律、司法解释及法律实践的分析，以厘清这一困扰执行的法律问题。一、查封的方法　　查封，是指人民法院为保证债权人在执行生效

4、法律文书中所确认的债权的实现，对被执行人的财产贴上封条或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限定，限制债务人处分权所实施的控制性执行行为。查封的目的在于确保查封物的现状，使被执行人不能擅自处分查封物，同时也使第三人避免与被执行人发生交易而受到损害。　　查封方法因动产和不动产有所区别，房产属于不动产。查封房产实践有两种方法，一是张贴封条或者公告，对已登记的房产到产权登记机关办理协助查封登记手续，向被执行人送达查封裁定书，告知被执行人未经法院允许不得擅自抵押、买卖查封物，但允许被执行人使用查封物，这就是通常所说的“活查封”；一是

5、将房产加贴封条或公告封闭，禁止被执行人出入和使用，同时下达裁定不准被执行人行使抵押、出租、买卖等行为，这种查封方法称为“死查封”。　　不动产的查封方法有多种划方法，“活查封”和“死查封”是从限制所有权人对自己的不动产享有几项权能角度划分的，所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，“活查封”仅限制被执行人行使处分权能，其他权利未被禁止；“死查封”对四项权能全部予以禁止。两种查封方法查封方式和内容不同，产生的法律效力亦不同。二、“活查封”的法律效力　　（一）“活查封”后，被执行人出租被查封的房产是合法、合理的，亦

6、被司法实践所认可，租赁合同合法有效。　　1.出租被查封房产的合法性。出租被查封房产，不影响查封目的的实现。查封作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的限制，它的法律效力只是及于对债务人对执行标的物的处分权能的“限制”，而不是剥夺所有权。“活查封”仅限制被执行人行使处分权，对其他三项权能占有、使用、收益未被限制，被执行人可以根据自己的需求行使相应的权能，当然包括收益权能，即被执行人可以出租自己的财产，以获得租金收益。租赁关系属于债的关系，出租行为不会产生物权变动的效果，不会影响查

7、封目的的实现。　　出租被查封房屋没有违反现行法律的规定。是否允许出租被查封房屋，主要有三个法律规范。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二十六条规定，债务人对已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；《房屋租赁合同解释》第二十条规

8、定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。从上述三个法律规范可以看出，查封行为只是赋予债权人、受让人对抗性权利