淮住建发〔2011〕68号 细则及附件

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1、淮安市住房和城乡建设局文件淮住建发〔2011〕68号关于印发淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）的通知 清河、清浦区住房和城乡建设局，经济开发区建设房管局，各有关单位：   现将《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）》印发给你们，希认真贯彻执行。 二○一一年三月二十九日 14--淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）第一章总则第一条宗旨、目的：为贯彻《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，规范国有土地上房屋征收补偿估价的相关事项，合理体现被征收房屋的价值，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共

2、和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。第二条适用范围：在本市清河区、清浦区、经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。第三条估价机构：负责国有土地上房屋征收估价工作的房地产估价机构（以下简称估价机构），应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产估价资质。第四条估价人员：负责国有土地上房屋征收估价工作的专业人员，应

3、当是符合本细则（试行）第三条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。第五条估价对象：为征收项目范围内的合法房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条估价目的：统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。第七条估价时点：为《房屋征收决定》公告之日。第八条价值标准：是不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。第九条价值构成：为被征收房屋的房地产市场价值，不包含搬迁补偿、临时安置补偿和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿。第十条估价程序：1.接受评估委托，明确基本事项

4、；2.查阅相关资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.参照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写估价报告；6.汇总相关资料，提交估价报告；7.现场咨询答疑，估价材料存档。第十一条估价结果表达形式：估价结果通过分户的房地产估价报告反映，货币单位应精确到人民币元。第十二条估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿工作结束时止。第二章房屋性质认定及分类第十三条房屋性质认定：依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条的规定，14--房屋

5、性质以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准。但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照营业用房评估，具体按本细则（试行）第十七条的规定执行。第十四条房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件六。第三章估价方法及应用第十五条住宅房屋估价方法：一般住宅房屋应采用市场比较法（基准价格修正方式）评估。一些较为特殊的住宅房屋，在无法适用市场比较法时，可采用其他估价

6、方法评估。一般住宅基准价格修正方式评估的基本公式为：评估价格为基准价格，即按附件二要求设定的标准样本住宅的市场评估价格；为实体修正综合系数；第十六条住宅房屋估价技术路线：基准价格修正方式评估的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件二；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：基准价格=××××Vsi—可比实例价格，n为可比

7、实例的个数；—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况，参照当地相关价格指数确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”的房地产实体状况因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。计算公式为：14--评估价格=标准样本住宅基准价格×K

8、i31─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三。第十七条“住改非”房屋参照营业用房估价方法：本细则（试行）